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专家:剑指租赁市场对购买商品房影响不大

房产头条 华商报 2018-01-19 09:13:20
[摘要]1月15日,国土资源部部长姜大明表示:将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。一时间,“政府不再垄断居住用地”成为热议话题,购房者也格外关注。华商报记者邀请了三位专家对此进行解读。

  “政府将不再是居住用地唯一提供者”引发热议

  1月15日,国土资源部部长姜大明表示:将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。一时间,“政府不再垄断居住用地”成为热议话题,购房者也格外关注。华商报记者邀请了三位专家对此进行解读。

  这是“房住不炒”的具体实践

  对于这一举措,地产独立评论人朱文分析,这是落实“房住不炒”政策的具体实践,市场上又多了一种途径,就是利用农村集体经营性建设用地建租赁型住房。

  西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为,这一举措颠覆了原有土地供应的基本制度和基本逻辑,可以视为新的住房制度改革,或第二次房改。有利于城市和农村闲置土地的再开发利用,增加住房多渠道供应,平抑房价。此类存量用地积极盘活,为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”多种居住产品提供更有保障的用地内容。

  盘活了宅基地的使用权

  美城股份首席市场分析师沈玮表示,这一项举措,切合2017年中央的两个重要指导方向,第一个就是多主体供应、多渠道保障;第二是租购并举。这个举措事实上是允许把农村的宅基地去出租使用,甚至是作为营业房,也就是说会供应一部分的房源去给租户。

  沈玮认为,这实际上是盘活了宅基地的使用权,加快了整个城镇化的进程。无论是企业还是个人,都可以去对宅基地进行二次的一个转化利用,比如说开发小镇的旅游业等。但是,这跟商品房还是两个概念,因为毕竟这些土地是不能够买卖的,只能是长期租赁。如果租购同权不能保证,那事实上对商品房的影响并不太大。

  朱文也认为对购房者并未产生多大变化。他分析,首先买房只能是国有土地住宅。土地分为国有土地和集体土地,只有改农村集体用地为国有土地,才能让所建住宅成为拥有合法产权的房子,否则只能沦为小产权房。其次集体用地只用于租赁。另外宅基地房屋转让仅限农村集体经济内,城市居民是不能合法买卖的。

  短期内市场不会有大的变化

  业内人士均认为当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。这种情况下,不少目光也投向了广泛布局三四线城市以及大城市外溢边缘区域的房企,关注这些房企是否会瞄准这一领域。

  沈玮也提到了,“对像恒大、碧桂园等广泛布局三四线城市的开发商来说,影响并不大。因为现在政策开的口子,只是放到了可以提供保障性房源,比如这种租赁型的房源,他跟商品房完全是两个概念,所以短期内市场不会有大的变化”。

  在朱文看来房企广泛布局三四线城市的原因如下:一方面城市间的分化现象仍在持续,由于一二线核心城市多处于限购状态,让一些三四线城市也逐步从中脱颖而出成为房地产的热点城市。另一方面,尽管房地产市场出现了比较明显的回落,房企逆市拿地的热情却丝毫不减。而三四线城市土地成本更便宜,是房企选择出手的根本原因。

  “政府不再垄断居住用地”,短期来看虽然不会对市场有太大影响,但长远来看,对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然会产生实质性的影响。

编辑:李欢

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