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西安新房二手房价格倒挂 购房者“雪上加霜”

最新活动 华商报 2018-05-11 09:01:13
[摘要]5月份以来,西安市物价局分别于4日、8日、9日公示了三批商品住宅价格,总计23个项目、6326套房源,其中包含多个纯新盘首次价格公示,由此不难看出,5月份政府对于住房供应加大和缓解“房荒”力度的推进。

  5月份以来,西安市物价局分别于4日、8日、9日公示了三批商品住宅价格,总计23个项目、6326套房源,其中包含多个纯新盘首次价格公示,由此不难看出,5月份政府对于住房供应加大和缓解“房荒”力度的推进。

  面对“十选一”“八选一”的摇号命中率,不少购房者同时在多个楼盘交资料排号,只为买到一套房子,在这样的“严峻”形势下,有人转向选择二手房。记者调查了解到,目前西安市场多个区域,新房、二手房价格出现倒挂(新房价格低于二手房),业内人士表示,新房供需不平衡,二手房业主观望、坐地起价,致使当前形势下购房者“雪上加霜”。

  ■楼市观察

  全国多个城市出现新房、二手房价格倒挂

  华商报记者了解到,在5月8日公示的第三十一批房源中,白桦林·团圆首次价格公示在15084元-17387元/平方米之间,均为高层毛坯大平层产品,对比周边同为白桦林系的白桦林间、白桦林居,虽然在地段上相差不多,但小区成熟度、小区规模等方面还是有差异,白桦林居、白桦林间的二手房售价均已直逼20000元/平方米。

  说到价格倒挂,其实西安并非最早。从2016年9月30日起,成都前后三次升级了房地产调控,对新房价格进行了严格的“行政指导”,使新房和二手房之间形成了严重的剪刀差,成都新盘与二手房之间一般存在百分之二三十的价差;受制于限价政策的南京楼市同样倒挂严重,甚至有的区域差价已接近1.5万元/㎡,相比而言,西安还要“温柔”一些。

  玛雅房屋陕西总部店东委员会主席李周生在接受采访时表示,二手房价格倒挂的现象已经比较明显,一般区域每平米高出500-1000元,有的区域甚至高出2000-3000元,这在高新区比较普遍。例如融侨城的房子,已经有业主标出了超过20000元每平方米的价格。而位于高新核心科技路与丈八北路十字的金辉·高新云璟,在第三十二批价格公示中,其均价在14000-17000元/平方米。

  除高新和经开外,城北、曲江核心区域也开始出现类似的现象,万科金域未央、惠风壹品的价格均低于周边二手房2000-3000元/平方米。

  ■原因分析

  限价和供需关系导致

  美城股份房地产首席市场分析师沈玮表示,价格倒挂应该有两点原因。第一,限价导致房价偏低;第二,目前的需求量造成二手房价格上涨,根据最新公布的落户数据,西安仅在4个月时间内落户40万人口,而市场的房源供应截至目前约2万套,远远满足不了需求,在这种形势下,购房者纷纷转向二手房市场,而二手房市场的价格,是由房东来决定的,所以可以坐地要价,甚至出现过一天一价的情况。特别是在核心的区域,根本就没有新房供应,或者推出的房源很少,有需求的客户只能去考虑二手房,其价格自然上涨。

  对此观点,创典全程总经理徐正茂也表示认同。他介绍,新房与二手房价格倒挂,其一在于政府为控房价过快上涨,对新房市场限价、限售等管控较为严格,而二手房不受限制,在目前高热的市场情况下,价格上涨幅度较大,二手房与新房的价格也由此拉开;其二,由于西安市宽松户籍政策,外来人口大量涌入,置业需求直线上升,导致住宅库存急速下降,尤其是开年以来市场供应紧张甚至出现房荒,全款买房、首付比例提高及摇号政策加大了买房难度,部分购房者被挤压至二手房市场。

  克而瑞西安公司总经理朱郁补充分析,二手房尤其是二手新房,因为其成熟的配套和相应的功能比较能够满足于多元的需求,有超越新房价格的优势。

  ■如何选择

  供需平衡之后二手房价格势必回落

  买新房还是买二手房?这是当下买房人最纠结的问题。沈玮分析称,价格倒挂应该说是不正常,因为二手房虽然地段可能相对好一点,但是现在能交易的二手房房龄都不小了,所以房子的品质跟新房肯定是没法比的。从对购房者的利好来讲,现在买新房可能会相对划算一些,但问题是不一定什么时候才能摇上号。不过,随着新房的市场也在慢慢回归正常,供需平衡之后,二手房的价格势必是会回落的。

  徐正茂表示,这种价格倒挂对于购房者购置新房具有一定的价格优势,能保障一部分刚需购房需求,但是会让城市陷入一种抢房潮中,严重影响了房地产市场的健康发展。李周生分析,价格倒挂使得二手房买方也遇到很大困难,房源少、价格高、可选择范围越来越小,而且现在购房成本高,对于购房者来说无异于“雪上加霜”。

  朱郁分析,从整体来讲,二手房对新房的影响是有限的,因为这两者在市场流通领域中是不同的产品属性。二手房市场交易趋于稳定和活跃,客群相对来说在稳定基础上也是有激增和变化的。主要还是要看在供需结构层面,二手房是否能够支撑目前的需求和对应未来的体量要求,因为当前政策的限制,一般的新房还要经过五年的空窗期才能交易,说明未来的五年之后,二手房的市场空间将会更大,个人认为在这个多元的市场情况下,新房和二手房将会是一个互利共赢的局面,有相互依存和牵制的内在条件和必然属性。 本版稿件由华商报记者 杜蒙 党兰 狄芳 采写

  4月新开盘项目整体去化率超九成

  据克而瑞发表的最新数据,4月份西安商品房整体供应面积为129.19万㎡,成交面积173.68万㎡,市场供求比为0.74,新开盘项目整体去化率超9成,依然呈现供不应求态势。

  与去年同期相比,2018年4月,西安房企整体销售额均有小幅上涨。从西安房企4月销售金额及销售面积排名来看,碧桂园、融创、万科、中国铁建、华南城、富力、金辉、保利等央企和主流房企占据了榜单金额及面积TOP10。华南城、三迪、恒基兆业属于本年度首次进入榜单。本土房企泛华宏运4月入榜,主要因其旗下项目——湾流在4月份表现抢眼,而这也为本土房企抢占一席。

  从销售金额来看,位列前三位的碧桂园、融创、万科差距不大,但前三名与其他房企拉开了距离。克而瑞认为,从各房企成交规模来看,预计二季度排名梯度的变化一切皆有可能。

  而单盘销量排名,碧桂园凤凰城、万科翡翠国际城、富力白鹭湾、三迪枫丹分别位列金额、面积榜单前四。其中碧桂园以高于第二位3.39亿元、1.26万㎡的绝对优势夺冠。根据4月单盘成交数据,最高销售金额和销售面积分别是11.55亿元和7.51万㎡。且从入榜项目来看,全国性房企占比7成,西安本土房企占比3成。其中湾流、盛恒御锦城、英俊年华国际社区三盘均为区域内热销项目,且由西安本土房企开发,为本土房企占据三席位。此外,本年度新盘中海曲江大城作为新盘代表,首次进入4月销量榜单。

编辑:李欢

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