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大咖谈楼市 | 房价上涨背后,竟然还暗含这么多名堂?

房产专题 作者:落落 2018-07-09 12:43:42
[摘要]房价过快增长,杀得置业者一个措手不及——“以前全款现在只够首付”,“努力攒了两年钱,发现越发买不起房了”。楼市一片繁荣,置业者却个个愁眉不展,房地产市场“一房难求”。

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  房价过快增长,杀得置业者一个措手不及——“以前全款现在只够首付”,“努力攒了两年钱,发现越发买不起房了”。楼市一片繁荣,置业者却个个愁眉不展,房地产市场“一房难求”。

  如何平衡“安居”与“乐居”之间的矛盾?听行业大咖——西安交通大学房地产研究所所长杨东朗怎么说。

  01 房价高速增长,城市经济结构会不会改变?

  背景回顾:

  据中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布的2018年4月141个主要城市大数据房价指数(BHPI)显示,西安同比上涨73.89%,居全国第一。

  杨东朗:房价高速增长意味着买房的人会多起来,对开发商来讲也更愿意投资,这对房地产本身来讲是有好处的,同时对其他产业也有一定的带动促进作用。比如外来人口在西安买房后除了居住,还会在教育、医疗、日常用品等领域进行消费,这种消费会增加西安的经济活力。房地产和经济有相关性,在某种程度上,房地产对经济的发展有先导性作用,房地产发展会带动其他产业的发展。

  但高房价也会为经济发展带来副作用。房价高就导致购房者还贷压力大,这会挤占其他领域的消费,因为消费和投资是联系在一起的, 当把钱都投入到固定资产(买房)时,必然会减少其他消费。

  有相关研究数据表明,国际上居民的房价收入比基本为3—6,西安此前的研究数据一直在10左右,但客观而言西安人的收入整体比较低,所以在这种情况下购房压力会比较大。


  02 买方市场转为卖方市场,“双刃剑”剑指何方?

  背景回顾:

  据美城机构发布的2016年年报显示,截至2016年12月末,西安商品房库存为2603.6万 ,去化周期为14个月;据克而瑞统计,西安今年5月商品住宅库存量约955万㎡,环比4月份减少3%,同比去年5月减少16%。按近期销量估算,“西安商品住宅库存的去化周期为6.28个月。”

  杨东朗:房地产是双刃剑,房价上涨有利好也有不利。好的是人们对城市的预期值更高,不利的是会影响到其他实体经济的发展。房价增加拉动租金及地价上涨,整个房地产链的价格都会抬高。

  我不主张房价在短期内上涨过快。我认为,影响房价的因素关键是居民的支付能力,而不是所谓的城市规划框架、铁路建设、面积增大或者“补涨”价格与周边相邻城市看齐,这些其实都不是影响房价上涨的因素。

  房价的高低要和收入水平要有合理比例,房价的增长速度要和居民的收入增长挂钩,而不是让房价和GDP挂钩,居民的收入才能带来实实在在的支付能力。

  另外,但是从国家调控层面来看,要坚决抑制房价增长过快。西安目前房价的同比环比增长都在全国名列榜首,加之房价增长的绝对值过大,这实际上会影响到本地居民的购房。


  03  市场“一房难求”,购房者何去何从?

  背景回顾:

  5月11日,西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄做客FM91.6陕西交通广播《一马当先早高峰》节目指出,有82万平方米、6千余套住房未按期上市,高品质项目住房供需矛盾较为突出;部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法,制造紧张气氛。

  杨东朗:现在看到楼市的“供不应求”其实有两个原因,第一因为有些房子在地域上不合适,置业者不愿意前往够买;第二是置业者想要买房的区域没有房可卖,另外还有中小幼教育资源的矛盾以及产品品质结构的矛盾,这些需求性结构矛盾共同造成了当下房地产的局面。

  但从长远来看,我认为房地产的“零库存”是最理想的状态,既不会出现供过于求的高库存局面,又不会因为供不应求而导致整个房地产市场的恐慌情绪。因此未来订单式的房源销售无疑是最理想的。

  针对目前西安楼市的情况,我建议购房者根据自己的实际需要来考虑买房,尤其刚需和首改置业者要综合考虑房源的品质、配套、交通以及自己的支付能力,千万不要因为市场的繁荣就盲目购房,一定要看准购房时机再出手。


  04 二手房市场如何“博出位”?

  背景回顾:

  新房市场局面火热,二手房的处境则颇有些尴尬:某些区域价格倒挂引发置业者吐槽,而另一些区域则相对冷清甚至无人问津。更可笑的是,还有“第三种房”,即业主一心想卖置业者一心想买,却无奈被一本小小的“不动产权证”粉碎梦想。

  杨东朗:西安二手房市场还是比较活跃的,但同时也存在一些极具“本地特色”的问题:

  首先,由于城市结构及资源分布不均衡,特别是受教育资源的影响,出现区域性需求矛盾,比如某些区域二手房价格过高,甚至出现“倒挂”的现象。

  其次,大量二手房源无法上市交易,造成这种情况主要有三方面的原因。第一是部分房屋没有办理不动产权证登记,包括某些高校教职工住宅也没有不动产权证,无法上市交易;第二是城改安置房不动产权证办理缓慢,也在一定程度上阻碍了二手房源的市场交易;第三是部分商品房楼盘办理不动产权证登记迟缓,入住好多年却迟迟拿不到不动产权证。

  因此,为了改善目前二手房市场交易的问题,应加快商品房及城改房等已入住房源的不动产权证办理,从而推进二手房市场交易的活跃。


  05 预测未来楼市发展轨迹?

  房子,想说爱你不容易……

  杨东朗:在我看来,未来一年楼市可用一个词概括——平稳。从供需层面而言,政府方面对学校等公共配套设施也在加大供给力度,这在一定程度上可以改善区域市场的供需关系。另外西安的人才引进政策,决定了未来有比较正常的人口增长机制。

  由于房地产跟其他产业的发展是相辅相成的。目前西安人才大战、招商大战关键就是投资,用增加企业落户来调整产业结构,从而增加财政收入和就业率,解决就业与经济、GDP、财政收入、居民收入增长之间的矛盾。

  另外,当前国家对房地产的宏观调控政策从严,防范金融风险就必须确保房地产市场稳定,不能出现太大的波动,无论是房价的暴涨或暴跌都对经济运行有很大伤害。因此未来房地产市场的发展趋势是平稳前行。


  【后记】

  2018年西安的房地产市场依旧火热,调控政策在某种程度上或许可以抑制市场的恐慌性购房,但从根本上讲,健康合理的房源入市节奏以及公平公正的选房机制不可或缺。

  调控已经来了,理性购房还有多远?

编辑:刘潇

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