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杨红旭:危中有机 2020年资产配置与买房策略

房产头条 华商网 2020-07-30 09:58:04
[摘要]对于房地产市场,我们谈短周期时要考虑政策、经济、资金、存货的变化,我们探讨西安楼市10年、15年、20年之后怎么走,要关心的是西安楼市中长期的经济增速、人口增速以及西安市城镇化推进处于什么阶段,这是一个理论框架,我们在这个理论体系下探讨市场走势。

  对于房地产市场,我们谈短周期时要考虑政策、经济、资金、存货的变化,我们探讨西安楼市10年、15年、20年之后怎么走,要关心的是西安楼市中长期的经济增速、人口增速以及西安市城镇化推进处于什么阶段,这是一个理论框架,我们在这个理论体系下探讨市场走势。

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  第一,全球经济和投资机遇

  楼市短期波动有四个因素,经济面的变化是扰动楼市变化的很重要变量。今年关于货币政策是综合降准降息,货币供应量增速要明显高于去年。今年国债的量相比去年大幅增长,央行、财政部今年都是(对货币)有大刺激。

  我们看一下百城房价走势,房价股价基本上同向变化,但是不同步。过去一年房价在低位徘徊,按照我讲过的逻辑,股市已涨,我认为全国房价在6月份再次抬头、上涨,这个逻辑非常清晰,这是规律性的东西。

  我们看经济增速,2008年底经济下降,然后出现一个“V”型翻转,今年第一季度受到疫情冲击,经济下滑。我们看跟经济相关的楼市数据,这个指标是房地产开发投资增速,是宏观社会的增速当中一个重要组成部分,今年1到6月份,全国性开发投资增速已经翻红,但我们仍坚持房住不炒,目前政策很严,甚至部分城市在调控升级,全国楼市还是比较偏稳的(状态),稳房价、稳预期、稳地价。

  第二,全国房地产市场形势

  楼市有短周期,我们看一下全国和西安市场的宏观数据:全国开发企业的土地购置面积有周期性,2019年以来开发企业的买地量全国同比在下跌,但热门城市地价没有降,拿地的积极性大幅度提升,尤其是热门地区,目前像西安、成都、武汉这些中西部的省会城市地产企业都非常看好(土地市场),全国主要城市地价非常高,开发企业拿地非常积极,后续房价难以出现下跌,这是因为地价涨幅过高。

  我们看另一组数据:全国70城二手房价格走势环比涨幅,西安楼市比去年略有降温,但不明显。全国70城价格涨幅回落,但没有跌,二手房只有6月份下跌,之后随着货币放水,全国70城房价开始反弹,目前是处于温和区间,部分城市过热。据我观察西安房价目前还在涨,涨幅合理,我认为这是合理回归,目前地价稍微有点偏高。

  第三,西安的“城市复兴”

  城市的房地产跟这个城市的经济增速、地位、产业特征、城市的吸附力有关。西安在2016年之前其实有一点沉寂,但是2016年以来,西安城市在发生大规模的城市地位抬升,利好西安楼市的中长期发展,它是怎么抬升的呢?

  一方面,城镇化阶段跟楼市非常密切。西安是关中城市群的“老大”,它是中心城市,同时又是一个都市圈,这三个优势因素决定西安的长期走势比较好。

  另一方面,自2017年开始的“抢人大战”,全国主要二线城市纷纷降低落户门槛,2017年到2018年西安的吸引力排在第一,两年加起来100万左右的落户数量为西安城市、购房需求带来生力军,这是一个短中期的因素,说明城市魅力在提升,城市在复兴。

  第四,在城市当中选板块规律

  每个城市都有“藏宝图”,要看一个城市就用三分法——市中心、市区外部和近郊、远郊。市中心成熟后(房屋)价格不错,但升值性不会太强;市区的外围和近郊是最好的,每个城市都在摊大饼,我们当前所认为的外围和近郊,5年之后就可能由郊区变成市区了;远郊好不好呢?我认为要谨慎,如果远郊有政府导入很多产业,可能会不错,但如果招商引资能力偏差,光靠建地铁和大型设施也是没有用的。

  说到西咸新区,它是国家级新区,我研究了一下,全国有19个国家级新区,但是每个新区的楼市价格是不一样的,有的新区房价长期上涨。西咸新区包含5个板块,沣东新城离市中心近,沣西新城在发展,秦汉新城目前在建设,离市中心不是很远,泾河新城距市中心也不远。西咸新区离市中心近,每个板块发展有次序,沣东发展最快,泾河新城处于中郊板块,在西咸新区发展比较晚,但潜力比较大!

编辑:李欢

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