影响房产购买的三大维度 听行业大咖怎么说

　　在包括北上广深等一线城市的发展过程中，“摊大饼”模式导致城市板块不断发生变化，在城市扩张中受益的区域，最终体现为房价涨幅的差异。

　　上海易居房地产研究院副院长、全国知名的房地产政府咨询专家杨红旭在由西咸城投新华阙主办、由华商网协办的“论道房产趋势 决胜价值投资”2020年泾河新城房地产投资论坛（以下简称“论坛”）中，通过对城市群、“辐射圈”以及城镇化等多角度加以剖析，并结合西安房地产市场发展现状，从土地、板块、人口三大维度罗列房地产的基础脉络及发展共性。

　　今天，我们以西安楼市现状为切入，对照杨红旭“土地、板块、人口”三大维度，来进一步探讨西安楼市的投资风口及价值。

　　维度1：土地

　　杨红旭在论坛演讲中指出，全国开发企业的土地购置面积具有一定周期性，2019年以来开发企业的买地量全国同比下跌，但热门城市地价却没有下降，尤其二三月份以后，西安、成都等热门城市地产企业的发展劲头十足。

　　2020年上半年，西安土地市场供应整体呈现下滑态势，主要是受春节假期及疫情影响，土地市场在经过二、三月的“暂停”后，四月开始回暖，供应量明显上升。

　　尤其值得注意的是，土地市场在经历上半年的蓄势和恢复后，7月土地市场呈现良好局面，其中尤以西咸新区的土地市场最为活跃。我们不妨来看一组数据——

（图表来源：克而瑞）

　　据克而瑞数据显示，7月西安土地市场供应面积为229.5万㎡，环比上涨82.9% ，同比上涨142.5%；土地成交36宗，面积为138.6万㎡，环比上95.8% ，同比上涨166.9%。从图表中我们不难发现，在7月供应的44宗土地中，西咸为主要供应区域，供应量为30宗，其中商住用地更是高达13宗，这或向我们透露出一个信号，西咸新区未来在商住市场的发力可期。

　　除了供应量以外，另一个和房价息息相关的因素，就是地价。

（图表来源：克而瑞）

　　如上图所示，今年上半年土地成交单价自4月起呈现快速回升，直至7月出现回落，虽然如此，但7月同比涨幅达3.9%。地价的上涨势必对房价产生影响。正如杨红旭在论坛中所言：“自今年3月份以来，全国地价大幅度上涨，去年上半年有一个反弹，今年价格在6月份创新高。我们知道地价是面粉，面粉贵了就容易使面包价格上涨。现在全国主要城市地价非常高，开发企业拿地非常积极，后续房价难以出现下跌，这是因为地价涨幅过高。”

　　维度2：板块

　　城市的发展大致都遵循着相似的轨迹，正如杨红旭所说，“每个城市都有藏宝图，要看一个城市的面貌，主要就看三点：市中心、近郊和远郊。”

　　如何定义“近郊”和“远郊”？杨红旭给出了答案。他认为，近郊就是贴着市中心往外发展，一般来说距离CBD15到20公里，中郊则离市中心约25公里到30公里；远郊顾名思义，离市中心距离较远，40公里以外都叫远郊。

　　区域板块和房价之间的内在关联，与“市中心距离”密不可分。在论坛上，杨红旭结合多年地产经验，从三个层面细致生动阐释了区域板块在楼市的重要作用：

　　首先，市中心的成熟助推房价上涨，但是房子的升值性不会太强，不会跑赢市场升值大势；

　　其次，市区的外围和近郊是最好的，每个城市都在摊大饼，当前阶段的外围和近郊也许5年之后就变市区，这个过程中房子有一定的升值空间；

　　第三，选择远郊要谨慎，如果远郊的产业导入足够，那后续发展可能不错，但假如远郊招商引资能力偏差，那光靠建地铁和大型设施等措施是没有用的，升值与否是个问题。

（图表来源：克而瑞）

　　结合以上三点我们再放眼西安楼市，克而瑞数据显示，今年6-7月西安住宅的主城区供应主要集中在城北、城东和城南区域，分别为32.14万㎡、27.72万㎡和21.91万㎡，其中城东、城北和城南为主力成交区域，分别为45.85万㎡和35.63万㎡和30.53万㎡；高新区域价格最高，达19015元/㎡，城东区域价格最低，为12294元/㎡。

　　成交方面，浐灞板块依旧在成交量依旧领跑全市，成交25.40万㎡，紧随其后的是国际港务区板块，曲江二期位列第三，这也从一定程度上反映出当前西安楼市所呈现的“郊区化”发展趋势。

　　图表中7月成交TOP3板块的未来升值前景是否真的会如杨红旭所言，时间会告诉我们答案。

　　维度3：人口

　　在房地产行业，一直以来流传着一句名言——“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，人口因素对楼市的影响可见一斑。

　　自2017年“抢人大战”的战火燃起后，2018年持续蔓延，2019年4月发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确各地继续加大户籍制度改革力度、放宽落户条件。中原地产数据显示，2019年以来全国超过160个城市对外发布了各种类型的人才政策，与2018年同期相比上涨幅度超过40%，还有超过30个城市陆续出台了新的落户政策。

　　人口因素不仅对经济长期发展起到积极作用，同时还对房地产市场起到了刺激短期利好的作用。我们以西安的房地产数据为例——

（图表来源：腾讯房产）

　　如图所示，2015年至2019年西安房地产市场普通住宅价格稳步攀升，浐灞、城南、曲江、长安等板块供不应求状况明显。这一方面与主城区内土地资源稀缺、开发商拿地减少有关；另一方面也有人口落户方面的影响。毕竟，放开落户限制也就意味着变相降低了楼市的限购门槛，随着落户人口的增多，居住需求将达到一个新的数值，这就倒逼城市中远郊板块供应量的提升，以及购房竞争的加剧。

　　对于人口与楼市的内在关联，杨红旭分析指出：“自2017年开始，全国主要二线城市开始抢人，纷纷降低落户门槛，其中西安的人口吸引力排在第一。西安2010年到2016年人口增速非常弱，但2017年到2018年这两年时间，西安人口落户量加起来达到100万，增速全国第一，这一庞大的人口基数为西安购房需求带来生力军，这一点非常重要。”

　　总的来说，“抢人大战”会影响城市房价涨幅，基本符合“哪里对人有吸引力，哪里的房价就会涨”的规律。当下，2020年楼市下半场的大幕已经拉开，无论是土地市场的供求量，还是商品房市场的登记摇号都在有条不紊继续进行着，而其中房价的微妙变化以及逐渐“远郊化”的推盘趋势，或将成为下一阶段房地产市场不可回避的主旋律。（华商网 落落）

编辑：李欢