政策分析|土地出让“两集中”的背后分析

       最近在地产圈闹得沸沸扬扬的一个消息，国家发布新政策对22个重点城市的住宅土地挂牌进行调控，并制定每年挂牌不得超过三次，住宅土地集中发布公告、集中组织出让。在此背景之下，开发商对土地投资的计划也随之变动。而“两集中”的政策，主要会造成以下几种影响：

　　1. 住宅土地集中出让迫使房企放弃高周转模式，提升产品质量，以质量换销量。集中出让意味着房企只能在特定时间内参与土地的竞拍，同一时间所需的竞拍资金体量明显上升，非竞拍时间的资金回笼收益则变小。因此，土地集中出让真正挑战的，其实是房企一直让人诟病的高周转模式。在此种情形下，房企无法完成以往的高周转模式，必须拿出真正的好产品来去市场上竞争，用质量换取市场销量。

　　2.  住宅用地集中出让给予中小房企突破机会。在新制度下，国央企、头部房企等具有更强的融资能力和资金实力的开发商在竞争中将具有巨大优势，但同时出让大量的地块，单一宗地拍竞拍数量反而会减少。反而部分地方龙头或中小房企可以发现机会，集中力量获取某块一线城市土地，以此来突破市场重围。

　　3.  集中供地下房企融资成本会大量增加，且融资金额缩小。而国内目前有能力以低价格拿到融资的，无非是几家大型国企与少数外企，大部分房企还被资金所限制，而这无疑会使得房企的竞拍能力下降，而集中在土拍前融资的结果，则会提升融资成本，缩减融资金额。土地竞拍会更加理性，降低土拍溢价率，抑制城市地价走高。

　　4.  土地集中供应可以利好大型或实力型房企，但会进一步压缩中小企业的生存空间，因此市场各方会重新审视多元化模式拿地的重要性。如城棚改、城市更新、产业勾地等方式，对于在地方实力较强的中小房企来说也算是不错的战略拓展机会。除此之外，集中供地会促使一些房企将战略调整为区域深耕型，战略性进入目标城市的拿地策略也会逐步增强。

　　5.  土地集中供应会形成后期的集中入市现象，激烈的市场竞争要求房企以产品质量换市场份额。一般各大头部企业的项目建造时间都相差不多，所以同一时间拍卖的土地，大概率会同一时间开盘销售，此时将会出现的集中开盘情况，会对房企造成巨大的竞争压力，一方面对价格上涨形成抑制，一方面房企需要用产品质量来换取市场份额。

　　6.  土地集中供应会逼迫头部企业从一二线城市下沉至三四线城市。竞争激烈的土拍市场，不可能每次都能一定拿到土地，那么房企应对的方案之一，自然是分出一部分注意力，投向尚未被政策所覆盖监管的三四线城市，甚至是区县，这些城市目前土地出让仍然是政府的重要财政收入之一，且相对竞争压力较小，需求资金体量也小，会成为不少房企的选择之一。

　　目前国家规定的22个重点城市中，并没有西安。西安依旧是保持之前的政策不变，等待一城一策的批准与实施。而即使后期西安存在执行该政策的可能性，但目前西安大量的住宅用地供应中，产业勾地、定向挂牌依然占据主流，这不是谁想拿就能拿的。

编辑：鲍彪