商品房预售金要专起来了

　　《西安市商品房预售资金监督管理办法》4月1日起施行，房款不再交给开发商，打进监管账户，专户专存，专款专用。

　　>>专款专用防烂尾

　　商品房预售资金直接存入专用监管账户

　　开发商不得直接收取或另设账户收存购房款

　　>>资金监管有重点

　　对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管

　　“指引平台+银行监控”

　　确保预售资金全额入账

　　>>三方共管防挪用

　　项目辖区住建部门或开发区管委会

　　开发企业、监管银行

　　签订三方监管协议书

　　一次预售许可对应一个监管账户

　　>>核拨使用设节点

　　设置节点确定拨付比例

　　按照开发项目建设进度核拨

　　需要确认建设进度的有关部门应现场核查

　　>>资料造假严查处

　　开发企业、工程监理提供虚假资料

　　相关部门将依法依规查处

　　监管银行擅自拨付资金

　　依法承担相应法律责任

　　华商报记者从西安市住建局获悉，4月1日起，西安商品房预售资金将全部直接存入专用监管账户进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

　　西安市住建局相关工作人员介绍，由西安市住建局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发的《西安市商品房预售资金监督管理办法》正式对外发布，并将于4月1日起施行，有效期为5年。

　　>>焦点名词

　　办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（简称开发企业）取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款,包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。

　　用途是啥？

　　优先用于施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等

　　商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

　　咋样监管？

　　全额全程监管，重点监管支付工程建设等费用的预售资金

　　办法明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

　　额度咋定？

　　重点监管资金额度由行政主管部门按建设成本等核算

　　重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积（以房产测绘成果报告为准）的数额，全装修项目还应增加装修成本。超出重点监管额度部分的资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可以申请提取自行使用。

　　如何操作？

　　选择一家监管银行，监管账户原则上不得变更

　　开发商申请《商品房预售许可证》前，应当选择一家商业银行（以下简称监管银行），设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。

　　监管账户设立应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则。同一开发项目（以《商品房预售许可证》记载名称为准）在一家监管银行可使用同一个监管账户。监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报西安市住房建设行政主管部门备案。

　　期限多久？

　　自核发《商品房预售许可证》始，自办理不动产首次登记后解除

　　商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会申请解除商品房预售资金监管，项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。

　　如何缴存？

　　贷款买房的，由贷款银行将贷款资金直接划转至监管账户

　　西安市住建局相关工作人员介绍，商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行售楼部临时网点、营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

　　购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

　　开发企业与购房人通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，由购房人将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户。监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会报告。

　　如何使用？

　　按照商品房开发项目的建设进度核拨

　　商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

　　商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

　　7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

　　退房咋办？

　　分两种情况退还相应款项

　　开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由开发企业申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

　　造假咋办？

　　开发企业虚假资料获取预售资金将严查

　　办法中明确，开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会依法依规查处。

　　监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任。

　　对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可暂停与其合作关系，住房建设行政主管部门可暂停相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。

　　各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。

　　工程监理机构提供虚假工程施工进度资料的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。 华商报记者 陈思存

编辑：李欢