二季度调控三步走 西安二手房市将进“冰河期”？

　　从“330新政”，到二手房成交参考价机制，再到102个住宅小区二手房成交参考价的公布，西安二手房在今年二季度经历了三次递进式调控。

　　面对尚未公布细则的参考价政策，市场的交易主体，银行、卖家、买家、中介机构等都已经受到了政策的影响。

　　参考价等一系列的调整后，二手房市场真的要“凉凉”了吗？

　　部分门店房源量下降4成

　　价格下降3成

　　自从“330新政”释放二手房参考价信息后，西安二手房成交套数就有下行趋势，境商西安紫薇曲江意境店工作人员介绍，“330新政”之后，挂牌房源逐步减少，截至目前，基本能下降4成。加上最近的二手房参考价中，紫薇曲江意境的参考价不到1.9万元/㎡，相比此前的成交均价2.6万元/㎡而言，相当于打了七折。卖方预期到二手房成交价是下行的，但不会完全按照参考价来卖，碍于现在挂牌房源不能标注售价，门店成交量也日益减少。

　　记者从安居客网站上了解到，截至7月15日，二手房均价为13799元/㎡，较上个月上涨了1.17%。已公布二手房参考价的白桦林居参考价为16456元/㎡，安居客上89㎡的白桦林居挂牌价是180万元，也就是说20224元/㎡。

　　多个中介机构反馈，西安公布了102个小区参考价之后，贝壳平台下架了高于参考价的相关房源。据曲江一二手房门店的工作人员介绍，他们片区内房源涉及多个参考价小区，基本全部不在网络端对外展示，大概有一半的房源客户在网上都看到了，主要是招商依云曲江、天地源曲江香都和金辉世界城，网络端的信息已经撤下或换成车位信息展示。

　　二手房金融政策收紧

　　部分银行停贷

　　华商报记者从银行方面了解到，相较于新房而言，二手房本身放款额度有限，现阶段，各银行对二手房的贷款基本都处于停贷状态，而二手房贷款量收紧势必会导致西安二手房成交量继续下探。

　　上述曲江二手房门店工作人员还告诉记者，目前，个别银行还可以贷款，但对二手房房贷审查比之前更严格了，包括信用度、还贷能力及资金来源等方面。利率也从此前的5.65%提升至5.75%。加上放款周期延长至三四个月。从整体环境来看，二手房市场接下来将比较艰难。

　　田女士上个月刚在海德堡定了一套二手房，目前正处于银行资料递交审核阶段，“突然出现参考价，我特别担心贷款批不下来，将来需要全款交付该咋办？”

　　买卖双方观望情绪重

　　“一刀切”意义不大

　　数据显示，西安二手房价格近半年出现连涨，且涨幅不断加大。参考价的出台有效遏制了炒房热情，让市场主体买卖双方产生了观望情绪。

　　城西金色悦城业主代女士今年4月时打算卖掉她的两居室，置换一套大面积的房子，当时73㎡成交价在130万左右，单价18000元左右，现在参考价为15352元/㎡，单价下降近3000元，这让本来有点犹豫的她暂缓了置换房屋的决定，一方面是因为不愿意低价出售，另一方面她也打算先观望一下后期市场反应。她说：“这个政策一定程度上压制了像我一样有换房念头的人”。

　　赵先生想买一套婚房，近期一直在新房和二手房市场寻找合适房源，他一年来参与了多个楼盘摇号一直未中，近期看中了曲江二期招商依云曲江的房子。前几天还在网上浏览相关信息，但参考价格出台后相关房源信息全都搜不到了，一方面房东不着急出手了，另一方面买房的人也不清楚该如何进行首付和贷款。“参考价出台我们很高兴，可以遏制二手房虚高价格，但没有具体细节，我们也不知该如何操作。”赵先生无奈地说。

　　在曲江一二手房门店内，一位买主告诉记者：“曲江香都的房子之前成交单价在2.3万/㎡左右，现在每平方米参考价1.6万多，价格看着是下降了不少，但没有房子出售了，大家只能等或再去参与新房摇号，挺无奈的。”

　　政策稳定市场有效

　　亟待细节出台

　　地产自媒体从业者沈玮分析认为，可以参照深圳，二手房参考价出台已有五个月，二手房热度出现肉眼可见的下降，楼市确实稳了下来。西安二手房销量已经较峰值有所下滑，二手房参考价一出，一旦银行严格执行参考价去贷款，二手房销量会进一步下探！但西安这次给出的二手房参考价，在细节问题上还不太明确，比如最关键的参考时期并没有给出。

　　参考价本身不是去限制二手房房价，而是限制贷款额度，提高二手房首付，从而降低二手房销量。沈玮认为，对于买卖双方而言，二手房参考价会减弱市场预期，浇浇二手房房东的销售预期，买方也有了谈判空间，算是达到了调控目标。

　　西安城记创始人聂海峰认为，西安作为第三个出台二手房参考价政策城市，对市场的敏感度非常高，政策出台一定会有观望期、市场缓冲期和兑现折射期，目前正处于政策观望期，预计2-3个月后二手房市场会出现腰斩状态，进入短暂的冰河期。

编辑：鲍彪