首批二手房指导价发布满月。西安二手房房价降了吗？

　　  7月8日，西安住建发布二手房参考价新规；7月9日，首批二手房指导价发布。目前，首批二手房指导价发布满月。西安二手房房价降了吗？

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　　  二手房市场降温明显

　　  数据显示，今年上半年（1-6月），西安二手住宅共成交31216套，月均成交量超过5200套。

  1-7月西安二手住宅成交量价走势

　　  其中，在3月份，二手房成交量达到了高峰，成交量超6600套。4月份，二手房成交量也达到了6200余套。

　　  随后的5月、6月份，二手房成交量超5000套。

　　  上半年，在淡季的1月份，二手房成交量也近5000套。

　　  而7月份，西安二手房成交量约4228套。

　　  和6月相比，7月二手房成交量成交量下滑了近1200套。

　　  和上半年二手房月均成交量相比，7月二手房成交量下降近1000套。

　　  7月西安二手房成交量还是出现了较大幅度的下降。但和外界所传的成交量“跳水”、“腰斩”还是有一定的差距。

　　  受二手房指导价政策的影响，7月西安二手房市场确实降温明显。一方面，在政策影响之下市场上买卖双方观望情绪重现；另一方面，一些购房需求迫切的客户也被政策所限，不得不停下脚步。

　　  但是，二手房成交价依旧平稳。

　　  从上表可以看出，上半年二手房成交价一直在平稳上涨中，并在6月份达到峰值。在7月份出现下滑，但降幅很小。二手房成交价整体表现依旧平稳。

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　　  成交周期大幅拉长

　　  而在实际走访中，不论是买房人、还是中介，谈论最多的，还是近期来，二手房交易贷款放款时间明显变长。

　　  “很庆幸买得早、流程早早走完了，现在过户完就等着拿证呢。”这是最近不少买二手房的客户共同的“窃喜”。

　　  不少中介表示，要是贷款已经放款，现在过户，等一周时间就可以拿证了。但是，如若现在贷款还没办理，那就要等好久了。

　　  “以前，从办理贷款到过户完，一个月时间就够了。如今，现在办理贷款，得到年底才能过户。”

　　  据了解，目前二手房贷款放款时间长至3-6个月，同时，贷款审批也更加严格。二手房成交周期被大幅拉长。

　　  此外，还有人表示，近期来二手房购房资格审核越来越严了。当然，也有中介表示，自“330”新政限购升级来，二手房资格预审就严格了许多。

　　  值得一提的是，在西安二手房指导价发布前，西安二手房商贷利率就出现了上涨，已有多家媒体报道。原因主要还是因为市场交易活跃，银行放贷额度紧张。

　　  据悉，目前二手房商贷中，首套利率大概在5.65-5.8，二套房利率约在5.9。具体办理中，各银行会有差异，同一银行不同支行也会有所不同；此外，根据申请人的个体情况不同，利率也会有所不同，购房者一定要问清楚。

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　　  二手房指导价主要的影响是啥？

　　  要说二手房指导价发布的主要影响，应该是：

　　  降低市场预期。

　　  发布二手房指导价，主要是为了加大二手房市场信息公开力度，给交易双方判断市场提供依据，稳定市场预期，引导购房者理性交易，打击投机炒房行为。其直观反应，就是市场上二手房挂牌价严重虚高的现象，有所减少。

　　  当然，二手房指导价本来就是一个“参考”，在实际交易中，仍按照交易双方自愿的原则，并不存在强制性。这也是为什么西安二手房指导价实行快一个月来，二手房价格却依旧平稳的原因。毕竟，对于卖家来说，如果不能接受指导价，可以选择不卖，但不会降价卖出。

　　  首付门槛进一步提高。

　　  对贷款和首付的影响，是二手房指导价最直观、也最大的影响。商业贷款中，银行将以二手房指导价放贷，这无形中就提高了首付门槛。一些刚需客户，因此被意外挡在了购房门槛外。

　　  以一套市场价100万的二手房为例，首套房首付三成需要30万；而该套房子指导价为80万，银行以指导价来放贷，那首付就需要（100万-80万）+（80万*30%）=44万。首付款一下增加了14万，使得购房者资金压力大增。

　　  部分小区二手房挂牌量、成交量下降。

　　  一些热门板块、热点小区，以及一些“学区房”、“学位房”房源，尤其是曲江、高新的一些小区，价格过于虚高，在二手房指导价下，价格和卖家心里预期相差较大，业主会转而选择不卖，小区挂牌量下降，从而成交量也出现下滑。

编辑：鲍彪