第三批集中供地释放友好信号

　　第三批集中供地正次第开展。

　　11月3日，杭州市规划和自然资源局发布第三批集中供地预告，拟推出51宗地块。一个明显的变化是，杭州主城区地块明显增多。

　　这是一个非常重要的信号。整体来看，全国第二批集中供地偏冷，撤牌流拍等现象增多。业内专家预计，全国第三批集中供地或将在下调保证金比例、增加租赁住房用地、减少捆绑限制等多个方面进行优化。

　　撤牌流拍率从6.5%到31.8%

　　第二批集中供地明显偏冷。据中指研究院统计，截至10月21日，北京、上海和杭州等20个城市完成第二批地块集中出让，其中17个城市（长春、厦门和无锡8月前已完成二批次竞拍）响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。

　　超半数城市的宅地成交楼面价较首批次有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。此外，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示：“一方面，年内重点城市政策调控延续常态化，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市调整压力增加下市场活跃度下滑明显，房企拿地预期下降。另一方面，中央持续完善房地产金融审慎管理，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。”

　　房企们的融资环境仍旧没有改善。

　　根据贝壳研究院统计，2021年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进步一增大，2021年1-10月发债规模占比2020年全年约66%。

　　从2021年10月单月来看，情况也是类似。境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。10月境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；融资规模约101亿元人民币，环比下降63.3%，同比下降69.6%。10月境内债券共发行25笔，发行规模约203亿元，环比下降51.1%，同比减少43.6%。

　　中小体量地块或加大供应

　　整体来看，重点城市在优化第三批次地块出让条件时仍需围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，细化和完善供地土拍规则，落实好因城施策，借鉴实行“一地一策”。

　　陈文静表示：“合理调整地块的体量大小、初始价格、捆绑限制、试点规则等出让条件，在一定程度上保障房企利润空间，逐步引导房企提升产品质量。具体而言，重点城市第三批供地或将在保证金、租赁用地、减少捆绑限制等三方面做出优化。”

　　陈文静介绍，重点城市购地资金监管难言放松，部分城市保证金比例或将边际改善，中小体量地块加大供应。预计将降低房企参拍门槛，部分重点城市或将下调第三批次地块保证金比例。

　　“长沙、重庆等流拍撤牌率较高城市保证金比例存下调空间，而武汉已经在第二批供地挂牌期间对部分地块下调保证金要求。此外，北京等城市第二批部分大体量地块遭遇流拍或撤牌，预计第三批或将拆分为多宗中小体量地块挂牌，降低资金门槛。”陈文静表示。

　　22个重点城市第二批供地保证金比例情况

　　增加租赁住房用地供应

　　根据此前自然资源部的要求，重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，从土地端为扩大保障性租赁住房供给提供政策支持。但据不完全统计，第二批供地中至少有70宗涉租赁地块未完成出让，而长沙、武汉和广州等城市虽保留“竞自持”环节，但部分地块以底价成交或遭流拍撤牌。

　　“部分城市租赁住房用地供应量未达到全年计划，预计第三批地块中涉租赁用地仍将保持一定体量，其中长春已明确表示第三批地块原则上不再供应住宅用地。重点城市第三批供地或将对地块竞自持、定自持/配建等出让条件做出优化（不排除部分城市借鉴上海做法，推出纯租赁用地），适度下调初始地价，保障拿地企业项目利润空间。此外，部分城市或将上调近郊地块保障性租赁住房面积比重，降低远郊地块配建或自持要求，并设置合理地价，引导房企理性拿地。”

　　减少捆绑限制以提高房企参与意愿

　　中指研究院认为，部分城市第三批地块或将优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。

　　从第二批土拍结果来看，部分城市开展试点效果不佳，其中广州南沙和黄埔区试点“限房价”并要求未来销售50%倾斜无房家庭，三宗地块流拍；杭州十宗地块试点“竞品质”并要求现房销售，最终因报名人数不足全部撤牌；深圳二批供地重新挂牌后限制“同一企业及控股子公司”参拍地块数量，后又出台补充公告放宽为“同一企业”；长沙等城市第二批次地块捆绑限制较多，涉及无偿配建面积、引入上市公司，以及科技、医疗产业资源等，六成地块遭流拍或撤牌。

　　“预计部分城市第三批供地将对地块的试点规则、捆绑限制和品质要求有所优化，减少地块捆绑限制，调整部分试点规则，提高房企拿地意愿，并逐步推进品质要求落地。”陈文静表示。

　　市场将回归稳定

　　根据贝壳研究院重点观察的25个一二线城市网签数据分析，2021年金九银十受高基数影响，较2020年同期出现两成以上下滑。综合2020、2021两年数据看，两年9、10月销售面积平均值与2019年同期处于相同水平、略高于2018年同期。分城市线级看：一线城市2021年9、10月网签面积高于2019年同期水平；重点关注的21个二线城市2021年9、10月网签面积低于过去三年同期水平，但近两年9、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“目前城市地产调控类政策基本不再新增，维稳态度和措施逐步增多，预期在消化前期高基数影响后，市场将回归稳定。”

　　陈文静也表示：“9月底以来，中央连续释放维稳信号，近期广州、佛山等城市信贷端边际改善，哈尔滨出台政策缓解房企资金压力并加大购房补贴，预计后续更多城市或将跟进微调政策，市场短期内有望改善，但房住不炒基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场调整压力仍在。预计第三批地块土拍规则和出让条件优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。”

　　“建议房企加快营销节奏的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策，更好地实现错峰销售。”

编辑：常颖