逾期交付潮或来临！西安已有近20盘明确延期交房

　　　　意料之中，一场或许是有史以来最大的逾期交付潮正悄然来临。

　　  近两年来，在几轮疫情、金融政策收紧等因素下，开发商普遍出现延期交房。目前，大范围的延期交付，已经不分城市、不分房企。

　　  西安17家项目明确延期交付

　　  据我们不完全统计，截止3月8日，春节后西安市场上明确延期交付的项目，已有17家。

　　  数据统计截止3月8日，为不完全统计。具体交付时间和楼栋以开发企业最终通知交付为准。

　　  可以看出，目前逾期交付项目已成点状分布，几乎各个区域都有。尤其是供应量较大的浐灞，成了逾期交房的重灾区。

　　  而且，这里边不乏曾经的热销项目。像德杰状元府邸、康桥悦蓉园、奥园誉府等都是曾经的区域红盘。魔幻的是，这其中部分项目虽然前期延期交付，但后期推盘销售，人气依旧不低。

　　  此外，不容忽视的是，无论是中小房企、还是所谓的品牌房企，逾期交付的风险都不能完全规避。像这些楼盘中，奥园、当代、康桥、蓝光等旗下项目，皆出现了延期交付。

　　  这种几乎无差别的沦陷，让购房者人心惶惶，购房预期一降再降。一位网友这样给我们描述自己的买房心路历程，“刚开始在意品质，后面在意规划，再后面希望按时交付，最后只希望不要烂尾。”

　　  违约责任如何界定？

　　  发生逾期交付，购房者最关心的就是开发商到底何时能够交付，以及明确的施工计划。此外，还有一个绕不过的问题，那就是开发商的违约赔付。

　　  日前，有网友给我们留言，秦汉新城启迪佳莲未来科技城一期逾期四年难交付，按照购房合同赔付标准太低，“每月仅赔付300多元。”

　　  说起逾期交付赔付问题，最多的就是：按照合同约定。可是，在这几个字背后，需要明确的是，开发商的违约责任如何界定，以及具体的赔付标准该如何确定。

　　  一般来说，逾期交付，开发商的免责情形主要有这些：

　　  自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故；

　　  政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的；

　　  社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

　　  近两年来，西安逾期交付纠纷中，常见的就是因禁土令、疫情，以及“十四运”停工。多数开发商会表示，受这些不可抗力因素，项目停工开发商免责。

　　  以疫情为例，疫情下停复工官方都有明确的时间。如今年疫情期间，停工时间是2021年12月23日至2022年1月24日，共停工33天。受影响项目交付也就顺延相应的时间，超过这个时间仍未交付，就需要赔付。

　　  而禁土令、去年刚刚结束的十四运+残奥会，也都有明确的时间，且暂停的都是室外涉土作业。一般只要项目出了正负零，基本都不会受影响。

　　  除了这些不可抗力因素之外，其他情况之下的逾期交房，都需要开发商承担违约责任，进行一定的赔偿。

　　  赔付标准如何确定？

　　  开发企业逾期交房具体的赔付标准并无相关法律规定。在签购房合同时，对此的约定多在补充条款中，购房者需要多加注意，不要签署空白合同。

　　  实际中，一般对赔付金额的约定主要有两种：已交购房款的万分之多少/每日、或总价万分之多少/每日来计算。两种算法的差距比较大，尤其是前者，赔付金额可能极低。

　　  不过，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对违约金有相关规定：

　　  当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　  根据这个规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金；若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。

　　  那么赔偿额又如何计算呢？根据《解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以参照以下标准确定：

　　  逾期交付使用房屋给购房者造成租房费用增加的，可以按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，向开发商主张赔偿实际损失。

　　  值得一提的是，像这种合同无约定或约定赔付金额太低，业主起诉要求按照同地段同类房屋租金标准获得赔偿是有不少成功判例的，购房者可进行参考。

编辑：李欢