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西安商圈呈现外拓、多极、主题化格局

最新活动 华商报 作者:李程 2022-05-23 09:55:17
[摘要]近日,银泰百货进军西安,乃至西北市场的第一店暂停营业。钟楼以西的黄金地段,再次引发了外界对于西安商业格局变化的关注。

  近日,银泰百货进军西安,乃至西北市场的第一店暂停营业。钟楼以西的黄金地段,再次引发了外界对于西安商业格局变化的关注。

  银泰百货西北市场首店,已运营近14年

  近日,有消息称,西安银泰钟楼店运营近14年后,即将告别。

  5月19日,华商报记者来到西安市西大街,在现场看到,西安中环银泰钟楼店转入关闭状态,店门处设置围挡,店内一些柜面已撤场。门前张贴的公告显示:本店因线路检修即日起暂停营业,开业日期另行通知。落款为“中环银泰商业管理公司”。

  华商报记者随后拨打了银泰百货客服电话。客服表示,银泰百货钟楼店暂停营业,但还未接到正式闭店通知。消费者办理的365会员、银泰卡等可以到其他银泰百货门店使用。

  据悉,此前银泰百货对外回应,钟楼店确将闭店。该门店撤出后,银泰在西安门店运营将主要以钟楼商圈的开元商城、曲江银泰百货、小寨银泰百货及西稍门的开元商城西旺店等展开。同时,银泰还将围绕线上商城喵街App和轻量化“云店”等进行布局。

  银泰百货成立于1998年,是国内大型商业连锁集团,现为阿里巴巴新零售战略一员。据银泰百货官网显示,在全国一共有61家门店。

  2008年12月,银泰百货西安中环店正式挂牌,这是银泰拓展陕西乃至西北市场的第一步。银泰百货官网所列示的陕西门店图片,亦为该店实景照片,可见这家店的标志意义。截至华商报记者发稿前,已暂停营业的“西安钟楼店”导览尚未从银泰百货官网撤下。

  门店距钟楼仅数百米,曾落地西北第一家ZARA

  银泰钟楼店所在的西安中环广场,位于西安西大街竹笆市口,距钟楼仅数百米。这里被视为钟楼商圈组成部分,也见证了改造后的西大街商业发展。

  2007年,西大街改造全面竣工,呈现全仿唐建筑面貌,形成了以大型商业零售业为主体的商贸街区雏形,并登上当年全国著名特色商业街名单。

  占据西大街黄金位置的中环百货,也是在这一年开业。不过,面对周边开元商城、世纪金花等强劲对手,为谋求突破,中环百货与正寻机拓展西安市场的银泰百货达成合作,2008年将中环广场调整为中环银泰广场,随后一直运营至今。

  当时在香港上市不久的银泰百货,正意气风发。对新开幕的西北首店表示要“不断引进国际国内一线品牌”。两年后,这里开出了陕西乃至西北地区第一家国际快时尚品牌ZARA门店。

  值得一提的是,此次银泰西安首店暂停营业,这家ZARA首店自有出入口,因此对外运营如常。华商报记者在现场看到,该门店的消费者络绎不绝。ZARA工作人员称,他们未接到营业调整的通知。

  此外,或许中环银泰未曾料及,早年的竞争对手开元商城,后来成了“自家兄弟”。

  将双方联系在一起的是国内电商巨头阿里巴巴。新零售战略下,2014年阿里开始入股银泰。2017年,银泰私有化退市,成为今天阿里旗下的银泰百货。而控股银泰的阿里,在陕西零售市场不断扩张。2018年,银泰百货斥资33.62亿元收购开元商业。

  注入开元商业,让银泰百货在陕西市场门店达到9家,数量仅次于大本营浙江。

  西安商圈变迁,销售额处于前十的购物中心均在城墙外

  进入阿里版图后,银泰通过并购等方式对外扩张。

  然而,随着电子商务客户的上行,以及疫情的影响,传统中高端门店也遭遇到了很大的挑战。

  门店调整方面,2020年疫情后,银泰百货武汉世纪店传出了歇业消息。在武汉,目前银泰只剩下一家门店运营。

  不过,一位商业研究人士表示,近些年银泰消息更多出现在资本市场,有关百货经营近况不多。实际上,百货作为传统零售业态,持续受到市场变化、电商及疫情冲击,同时各门店租赁、联营等个体影响,所以老牌百货经营调整、闭店止损渐多。而西安银泰钟楼店的暂停营业,或是公司战略调整的结果。

  此一时彼一时,与十多年前银泰初来落子时不同,西安商业格局已发生颠覆性变化。当年,西安商业高度中心化,钟楼、东大街、解放路等城墙内商圈十分兴旺,西大街也同时容纳银泰、百盛、民生等大型商场。然而,随着城市建设外延,商圈的新老交替也变成了常态。

  2018-2020年,《西安市商圈建设三年行动方案》实施,重点推进全市48个商圈建设,许多新商圈“跳”出城墙,出现在雁塔、曲江、高新、未央、经开、浐灞、西咸等区域。

  西安秦商经济发展促进会会长朱林表示,西安城墙内的老城区,在建筑和规划格局上存在制约。更重要的是,随着西安城市的扩容,城市的商圈也逐渐扩容,新的商圈不断诞生,比如大雁塔商圈、南湖商圈、大唐不夜城商圈、大都汇商圈等等。新商圈的兴起,自然对传统商圈带来一定的影响。

  西安碑林特色街区建设发展有限公司执行董事夏强认为,商圈变迁与消费者居住、生活习惯密切相关,如今商业项目逐渐社区化,西安许多副中心,客流量已远超传统市中心。进城逛街,不再是年轻消费者必然选择,老城区要找到适合自己发展的定位。

  赢商网年初发布的《2021年西安47家商业中心销售额盘点》显示,在此次统计的47家商业中心中,2021年销售额超过10亿元的商场有13个。在这13家中有2家超过20亿元,分别为中大国际高新店、熙地港,这两座商场分别位于西安经济最活跃、商务最集中的区域高新区、经开区。

  另外,根据一位商业人士提供的《西安各商场业绩》,华商报记者注意到,过去一年西安销售额处于前十的购物中心,位置均在城墙外。

  疫情影响、密集开发,传统商业竞争加剧

  疫情对实体商业影响明显,并持续施压竞争力下降的老商业圈。

  早前第一太平戴维斯报告称,疫情让部分租户经营压力增大,品牌拓展趋于谨慎,再加之市场变化,预计2022年西安购物中心租金下行压力增加。

  据机构统计,2021年西安有13个商业项目投入使用,其中受不可抗力因素推迟开业一家,招商乏力半开业一家。而在2022年,预计还有16个商业项目筹备入市。

  今年公布的2022年西安市重点项目名单里,服务业项目有248个,约占总项目数近三成。其中,商贸城市综合体项目达到159个,城北绿地之心,城东爱琴海城市综合体,城西中国国际丝路中心,城南宜家荟聚中心、小雁塔太古里等项目悉数在列。

  一位商业研究人士称,项目开发持续铺开,西安不少商业体面临客源获取问题。

  西安市统计局发布的《2020年西安城市商业综合体调查报告》提到,截至2020年底,全市城市商业综合体合计69个。综合体同质化竞争日趋激烈,连锁雷同的品牌门店和单一布局结构如何吸引消费者成为焦点问题之一。

  商圈将逐渐呈现多极化、主题化,购物体验和场景营造是核心

  近十年西安人口增加最多的五个区:未央、雁塔、灞桥、长安和莲湖。其中,“城三区”中只有莲湖。

  在老城区人口外迁、消费吸引力下降的现实面前,老城区商圈能否走出困境?

  城市更新背景下,或许有老商圈焕新升级的机会。去年底,西安等21个城市被确定为全国首批更新试点城市,《西安市城市更新办法》也已从今年起施行,明确“补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力,延续历史文化传承,推进城市持续有机更新。”

  作为城市地理中心,老城区底蕴无可替代。一位业内人士称,早前某民俗连锁餐饮品牌,曾考察过中环广场等项目,虽然未能落地,但也体现出钟楼商圈文化、商贸价值。

  夏强表示,西安城墙内商业需要主动适应客群变化,比如:慕名而来的旅游者,他们需要的是更多文旅元素和能够代表西安、陕西地域特色的消费体验。像易俗社文化街区、建国门老菜场等西安城内项目做了大胆尝试,在转型后已获得了较好市场反响。

  此外,老旧商业项目升级,历来被视为商业街易、盒子式商场难。

  这主要是因为,商业街建筑简单,改造空间大。盒子式商场,免不了要对内部建筑、墙体进行整改,还得结合商家招商需求,改造挑战相对较大。

  西安城内商业项目,盒子式物业不少。在朱林看来,盒子式商业改造升级的要点在于主题化、场景化,“大唐不夜城的曼蒂广场,推出长安十二时辰主题街区就是案例”。

  当前西安商业发展正进入全新阶段。随着城市新开发区域大量商业项目的建设,这些商业综合体将满足周边业主的生活消费休闲需求,这将进一步施压西安传统的老商圈钟楼商圈的功能性。而随着城市扩容,西安商圈呈现明显的多极化态势和主题化态势,15分钟购物圈、30分钟购物圈,将成为大部分消费者购物的首选。而从各个商业项目之间的竞争,也正从以往品牌与业态比拼,逐渐转化为购物体验和场景营造。 华商报记者 李程

编辑:李欢

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