Top
首页 > 华商房产 > 头条新闻 > 正文

先息后本、气球贷……房贷还款方式花样翻新,合算吗?

头条新闻 中国消费者报•中国消费网 2024-06-14 14:33:28
[摘要]如果你是房贷一族,会选择哪种还款方式?近期,多家银行在住房按揭贷款方面推出了“先息后本”“气球贷”等多种还款方式,甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传,引发人们广泛关注。

  如果你是房贷一族,会选择哪种还款方式?近期,多家银行在住房按揭贷款方面推出了“先息后本”“气球贷”等多种还款方式,甚至还有“月供本金低至1元”之类的宣传,引发人们广泛关注。在这种情况下,如何还款?是否合算?不同的还款方式又适合什么人群?《中国消费者报》记者对此进行了采访。

  多家银行“更新”还款方式

  在房贷利率不设下限后,银行间的竞争也愈加激烈。在低利率环境中,如何在日益“内卷”的贷款市场中突围,成为各家银行亟须解决的问题。

  近期,多家银行纷纷灵活调整住房按揭还款方式。例如,建设银行存量房贷可申请调整还款方式,降低月供,还款方式变为“先息后本”;部分分行针对新申请房贷的客户推出了“轻松供”。兴业银行也推出“随薪供”,可将存量房的房贷还款方式改为“先息后本”。平安银行则一口气推出4种特色还款方式,分别为“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”。

  通过建设银行APP,房贷消费者刘先生给记者做了演示——在“我的贷款”栏目中,可以选择“还款计划调整”,进入“降低月供”的页面;针对“最低偿还”选项,本金最低可选1元,“降低期数”选项只能选择1—24期,“未还本金后期还款方式”只能选择“剩余期限每月分期摊还”。

  刘先生表示:“我尝试点击还款计算,想看看利息总额,但页面只显示了前三期的“本金1元+利息”,并没有显示24期后的月供金额。目前这项业务的有些问题还不够明确,比如到底本金加利息要还多少钱、申请后如果LPR下降还款利息是否也会下降等,这些问题都不清楚。”因此,他暂时并不打算变更还款方案。

  这些新的还款方式都是什么意思?民生银行北京航天桥支行客户经理卢女士对《中国消费者报》记者表示,各家银行对不同的还款方式都有相应的具体要求,不过总体而言,“先息后本”是指贷款放款之后,先支付利息,然后按还款约定支付本金的还款方式;“二阶段还款”是指前三年可以按月付息、无需偿还本金,然后在剩余贷款期限内按月等额本息还款,通常贷款期限不少于10年、不超过30年;“气球贷”是指借款人按约定的总期数计算每期月供,在贷款前期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金。

  采用新还款方式得算好账

  在上述还款方式中,“先息后本”和“气球贷”是最受消费者关注的类型,“气球贷”的消息还一度冲上社交平台的热搜。

  一部分消费者认为,“先息后本”每月还款不多,相当于变相降低了购房门槛,短期内减轻了还款压力。但也有消费者表示,这些新方式看似初期月供压力较小,但实际支付的利息总额更多,加大了后续的还款压力。

  那么,“先息后本”还款方式到底是否划算?记者对此进行了演示计算(实际须以银行计算为准,下同):以贷款总额100万元、时限30年当下、房贷新政调整后首套房贷利率3.4%为准,按等额本息的还款方式来计算,每月需要偿还金额约为4434.81元,共需偿还利息总额为596533.09元;若按“先息后本”还款方式来计算,因为现有的“先息后本”还款方式大多有期限设置、不能超长期选择,记者以前期36个月“先息后本”、每月还1元本金的还款方式来计算,则前36个月每月只需还1元本金,月供在2800元至2900元之间,前3年总利息为101999.88元,3年后还款利息共为529580.42元,总体计算还款利息为631580.3元,较等额本息还款方式利息多了35047.21元。

  针对“气球贷”,中原地产首席分析师张大伟对记者表示,“气球贷”就是长贷短供,在前期分期偿还本息,剩余本金到期一次性偿还。因其前期每期还款金额较小,在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是个气球,所以被命名为“气球贷”。他进一步表示:“如果您选择了气球贷,千万要注意,低月供只是暂时的,如果没有规划好,气球的大尾巴一点也容不得忽视。”

  以贷款总额100万元、期限为5年、利率为5%计算,采用等额本息的还款方式,每个月月供约为18870元。如果在“气球贷”的还款方式下,约定前4年零11个月的月供金额为“贷款期限20年、还款方式为等额本息”的月供金额,则前4年零11个月每个月只需6599元月供,大约只是前者的三分之一。但是,到了最后一期,就需要一次性归还剩余本金83.7万元,以及当月3940元的利息。

  而且,从还款结果来看,在等额本息的还款方式下,5年一共还了113.27万元,利息为13.2万元左右;而在“气球贷”的还款方式下,总共还款金额约为123.08万元,利息为23.08万元,利息比前者增加了约80%。

  须根据自身需求合理规划

  中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平对记者表示,各家银行纷纷推出按揭贷款特色还款方式,一方面是响应政策,支持房地产企稳,另一方面,住房按揭贷款仍然是相对优质的资产,商业银行希望通过灵活多变的方式吸引客户入场,优化信贷资产配置。

  招联首席研究员董希淼则认为,“先息后本”“气球贷” 等都是针对房贷客户还款方式做出的优化,只是“气球贷”针对的是新增房贷,“先息后本”主要针对的是存量房贷。其主要针对两类人群:一是短期内收入有所下降、还款压力较大的新市民;二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式能够帮助他们减缓短期还款压力,在更长周期内平衡好收入和支出。

  易居研究院研究总监严跃进对记者表示,“先息后本”的还款方式比较适合那些前期资金紧张,但预计未来会有更多可支配资金的借款人。“气球贷”看似能缓解借款人前期的经济压力,但是并不适合所有人。因为“气球贷”需要借款人有合理的还款规划,毕竟低月供只是暂时性的,一旦借款到期就需要一次性还清欠款。所以“气球贷”比较适合当下资金紧缺,但预期收入很高的人。

  接受《中国消费者报》记者采访的多位业内人士均认为,预计未来银行会推出更多的创新举措来吸引客户。值得注意的是,房贷还款方式没有绝对的优劣之分,适合自己的才是最好的,建议借款人基于个人和家庭需求,仔细了解各种房贷还款方式的特点,合理评估还款能力,根据自身需求合理规划,不可因为前期还款压力较小而盲目借贷。

编辑:张芬

相关热词搜索:

上一篇:西安:推广商品房“以旧换新”房票发放

本地 新闻 娱乐 财经 数码 教育