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楼市政策“组合拳”打开新局面

头条新闻 证券日报 2024-06-17 13:38:03
[摘要]从重点城市楼市表现来看,“517楼市新政”落地至今,效果已初步显现,保交房、去库存也进一步发力。

  从重点城市楼市表现来看,“517楼市新政”落地至今,效果已初步显现,保交房、去库存也进一步发力。

  据中指研究院统计数据显示,北京、上海、深圳等多个城市新房访盘量、二手房带看量及成交量均出现回升。仅以深圳为例,深圳贝壳研究院监测显示,5月29日至6月10日,二手房日均签约量较5月1日至28日增长36%。

  在笔者看来,此轮具备“精准性、协调性和统筹性”的房地产新政“组合拳”,正持续发力,向市场释放出“人流多、信心强、交易升”的多重积极信号。

  从需求端来看,刚性和改善性住房需求得到进一步满足。从供需结构来看,我国房地产市场“有没有”的问题基本得到解决,但结构性不足问题仍然存在,尤其在超大特大城市中,换房置业类改善性需求仍有待进一步满足。

  从“517楼市新政”发布至今,多地全面放开限购、首套住房贷款首付款比例调整为最低15%(为历史上最低首付比例)、二套住房贷款首付款比例调整为最低25%(为近年来新低)、支持住房“以旧换新”等一系列举措,均有助于降低购房门槛和成本。5月份以来,重点城市二手房成交量回升,新房到访量大增,打破了“旧房难卖新房难买”的僵局。多地一、二手房交易链条正重回畅通正轨,刚需和改善性需求得到进一步满足,市场流动性提升。预计未来,随着购房人入市门槛和买房负担进一步降低,更多潜在需求将得以释放。

  从企业端来看,房地产企业融资环境逐步得到改善。随着城市房地产融资协调机制落地见效,更多房地产项目迎来资金“及时雨”。最新数据显示,自1月份该机制成立以来,商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额超9350亿元,推动项目按时保质交付。

  项目融资之外,据中指研究院监测,2024年1月份至5月份,房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约363亿元。值得一提的是,5月份以来,民营房企发债额度有所上行,新城控股、滨江集团等3家民营房企均在5月份成功完成信用债发行。此外,5月23日,万科获得200亿元银团贷款,这是房地产行业进入深度调整以来,金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

  房地产企业和项目层面合理融资得到进一步满足,会改善开发商流动性问题,更好地推动实现保交楼工作,加速行业风险出清进程,降低房地产行业库存,增加企业投资扩表信心。

  从供给端来看,土地市场重回“价高者得”。近日,上海取消了住宅用地溢价率10%上限要求。据中指研究院监测数据显示,截至6月16日,集中供地的22个城市中已有19个恢复“价高者得”模式,仍设定土地限价的城市仅为北京、深圳(15%上限)和宁波(30%上限)三城。从近期多城土地拍卖结果来看,部分地块溢价率明显走高。

  这预计未来将给土地市场带来三大影响。一是进一步提升土地资源市场化配置效率,促进优质地块成交,提振投资端信心;二是土地转入市场化竞争,取消摇号等限制后,有实力、有品牌和资源优势的房企将获取更多土地资源;三是吸引更多房企参拍热情,促进“拿地—建房—销售—运营”房地产及上下游产业链条的良性循环。

  总体而言,解决当前的问题,不能为今后发展埋下隐患。从近期落实的楼市新政来看,既统筹整体又兼顾局部,是具备“一致性、协调性和精准性”的政策“组合拳”。未来,随着支持性政策不断加码,房地产市场供需格局有望逐步好转,为稳定宏观经济基本盘提供坚实支撑。

编辑:张芬

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