“金九银十”是房地产市场传统销售旺季,在当下已出台多重利好政策的情况下,楼市出现了哪些新变化?9月、10月楼市是否可期?对此,多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时表示,从当前楼市数据来看,在以价换量之下,二手房市场有望保持一定活跃度,已经成为驱动新房市场成交的重要引擎。
二手房价格跌幅收窄
中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据显示,今年8月,百城二手住宅平均价格为每平方米14549元,环比下跌0.71%,跌幅较7月收窄0.03%。
新建住宅方面,8月百城新房平均价格为每平方米16461元,环比上涨0.11%,同比上涨1.76%,受部分城市优质改善项目入市的带动,百城新建住宅价格环比结构性上涨。
从房价涨跌城市数量看,8月,百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个,连续5个月呈现集体下跌态势,其中56个城市二手房价格环比跌幅收窄,较7月增加8个。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个,较7月增加7个。
从城市层级方面来看,8月各梯队城市二手房价格环比均继续下跌,不过跌幅略有收窄。一线城市二手住宅价格环比下跌0.72%,跌幅较7月收窄0.08%。其中,上海房价环比跌幅收窄幅度较为显著,为0.13%,“527新政”实施后,上海高性价比二手房源加速成交,市场剩余房源议价空间有所收窄,但整体“以价换量”趋势未改。二线及三四线代表城市二手住宅价格环比分别下跌0.76%、0.66%,跌幅较7月分别收窄0.02%、0.01%。新建住宅方面,8月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.27%、0.09%,其中上海、合肥、西安新房价格环比涨幅居百城前列。
“整体来看,目前我国房地产市场仍处于深度调整阶段,未来楼市仍需政策持续呵护。以价换量之下,预计多地二手房市场有望保持一定活跃度。”中指研究院研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示。
二手房成市场主力
“当下,行业的关键需求发生了转变,从增量市场、刚需为王转为存量市场、置换驱动。”58安居客研究院研究总监韦谢博士对记者表示,“房地产行业正处于势能转换的关键窗口期,自2021年末至今,行业数据在低位徘徊已超3年,进入底部蓄势阶段,而二手房成交占比持续提升,已经成为市场的主力,是新房市场重要的驱动引擎。”
韦谢分析表示,当前市场呈现四大趋势,一是房地产开发企业从“快扩张、高周转”转向“慢节奏、稳经营”;二是经营“火车头”从投资驱动变为需求引领;三是市场周期趋势从把脉城市轮动向捕捉短期波动转变;四是主力需求从城镇化驱动下的增量市场、刚需为王,转变为存量市场由置换驱动的改善需求。
58同城、安居客的统计数据显示,当前新房市场量价比长期处于低位,购房需求总量虽呈下降态势,但从结构上看仍有增量。多数城市今年上半年二手房销量反超新房,尽管新房销量同比下滑,但仍有近三分之二城市的二手房销量同比增长。
为什么会出现这种现象?韦谢分析认为,之所以二手房成交日渐挤压新房,是因为相比新房,二手房的优势日益凸显。一是区位更优,相对更接近成熟片区或中心城区;二是产品多元,与近几年标准化、同质化严重的新房产品相比,二手房市场更能满足不同人群的差异化需求;三是价格弹性,交易方式自由度高,议价更灵活;四是不必担心项目交付风险;五是心理博弈,即“消费者剩余”,当前二手市场已经经历了较大幅度的价格回撤,“笋盘”频出,相比购买折扣有限的新房,“抄底”购买动辄打七折的二手房通常能带来更多情绪价值。
新房销售亟待破局
那么,今年“金九银十”是否可期?对此,陈文静表示,考虑到目前我国房地产市场仍处深度调整阶段,预计政府将继续坚持消化存量和优化增量相结合的策略,以促进市场加快企稳。在需求端,一线城市限购仍存较大优化空间,如降低社保年限、放松郊区限购、调整套数认定等,同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等将成为需求侧政策优化方向,以进一步降低居民购房成本。在供应端,政策重点或将聚焦加快国企收储存量商品房节奏、推动项目“白名单”持续优化落地、加大闲置土地盘活力度等方面。
整体来看,随着“金九银十”传统销售旺季的来临,房企推盘促销力度或将加大,叠加政策支持进一步落地显效,短期内核心城市市场活跃度预计将小幅回升。房企应重点关注产品质量,以增强项目的去化率和产品溢价能力,助力企业销售业绩和利润的提高。克而瑞研究中心分析师预计,随着传统营销旺季来临,房企的推盘强度和是营销力度都将有所提升,9月整体成交或将环比增长。
“现在虽然全国各地市场走势高度趋同,但各地仍不时爆发出短期需求动向,这对房企的前瞻性销售策略提出了更高的要求。”韦谢表示,在新的形势下,研究二手房市场对开发商而言愈发重要,通过对二手房挤压系数的诊断,可以帮助房企厘清项目受到市场挤压、被分流客户的成因,更加精准地识别新房和二手房市场的主力竞品,进而进行科学决策。
韦谢表示,在空间分布上,二手房对新房的挤压系数服从一线 < 二线 < 三四线;在城市内部,服从中心城区 < 外围区域;在区域内部,服从边缘欠开发片区 < 成熟片区。“环境决定命运,区域的二手房挤压系数与项目销售情况强正相关。”韦谢认为,强板块、弱楼盘或弱板块、强楼盘的情况基本不存在。
对此,韦谢建议,开发企业若想在“金九银十”有个好收成,必须跳出地缘局限来思考竞争关系,产品定位不能仅仅看新房,二手市场产品供需结构的调研必不可少。新房项目唯有在资源、产品、价格等维度上有独特优势,才能有效应对二手竞品分流客户的冲击和压力。
编辑:张芬
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