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存量房贷利率大调整,房地产见底了吗?

头条新闻 中国新闻周刊 2024-10-13 09:21:00
[摘要]10月25日起,将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外,其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

  今天(12日)一早,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告,10月25日起,将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外,其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三个城市,由于首套房和二套房的贷款利率下限不同,存量房贷利率调整有所不同。

  在9月24日释放的一揽子金融政策中,房地产政策在其中占据重要位置,如调低存量房贷利率、统一最低房贷首付比例至15%、央行对“收储”的出资比例从60%上升至100%等,意在从需求与供给两端稳定房地产市场。

  随后,北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应,降低乃至全面取消购房门槛,调低房贷首付比例下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉《中国新闻周刊》,一线城市的风向标意义不容忽视。

  相比这些房地产政策,更加引发市场关注的是9月26日中央政治局会议有关房地产市场的表态,“要促进房地产市场止跌回稳”。《中国新闻周刊》专访虞晓芬,解读在决策层已经释放如此明确信号的情况下,未来还将出台哪些房地产政策,房地产行业走出三年“寒冬”的关键是什么。

  预期的改善,对于房地产市场有重要意义

  《中国新闻周刊》:你认为决策层在9月底明确提出房地产市场“止跌回稳”目标的原因是什么?

  虞晓芬:决策层应该主要基于两方面的因素提出房地产市场“止跌回稳”。首先,从今年1—8月的数据来看,房地产行业的核心指标仍在持续下行。新建商品房成交面积同比下降18%,房地产投资增速为-10.2%。8月,70个大中城市中,68个城市新建商品住房销售价格同比下降,全部城市二手房销售价格同比下降。房地产是国民经济支柱产业,其核心指标持续下行,必然拖累建筑、建材、家装、家具等行业。房地产资产价格下跌,也使得居民、企业财富缩水,同时会集聚金融风险。其次,随着美联储降息,资金外流压力减缓,为政策加码提供了一个比较好的契机。

  《中国新闻周刊》:你如何评价这一轮房地产政策的力度?

  虞晓芬:我认为这一轮房地产政策的力度比较大,特别是中央政治局会议提出“止跌回稳”后,市场普遍预期未来会有更大力度的刺激政策出台。

  当前,预期的改善对于房地产市场乃至整体经济形势都有重要意义。因此这一轮房地产政策的出台,以及决策层有关房地产市场的表态,在激励信心上的作用可能大于具体政策的刺激作用。尽管楼市的反应不及股市迅猛,但是一些开发商反馈的数据显示,“十一”假期成交量同比上涨五成以上,这可能是2022年以来优化房地产政策效果最好的一次。

  《中国新闻周刊》:随着“止跌回稳”目标的提出,你认为未来会不会有更多直接刺激房地产市场的政策推出?

  虞晓芬:既然房地产市场“止跌回稳”已经作为一项政治任务被提出,后续一定会积极动用政策工具。供求关系是影响价格的重要因素,政策无非在供给、需求两端发力。比如在供给端,中央政治局会议已经提出,商品房建设要严控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地,科学确定住房与土地供给,而非根据地方政府财政需要而确定。

  但是不能将“严控增量”简单地理解为控制数量,同时要优化增量的供给结构,比如增加优质地块供应、鼓励开发商进行第四代住宅等产品创新。另外,也要梳理好商品房与保障房的关系,在供给严重大于需求的市场,政府应该减少保障房建设,更多通过收购,或者给予保障对象货币补贴的方式盘活存量市场。

  从需求端的角度来看,信贷政策已经基本调整到位,未来除非跟随整体利率进一步下调,否则进一步下降的空间有限,而15%的首付比例放在全球范围来看也处于较低的水平。但是税收政策仍有调整空间,比如在一些高房价地区,居民置换时交易成本非常高。此外,政府提供保障房的方式可以优化,比如以明补的方式补贴购房者,鼓励其到市场购买住房。城中村改造过程中已经有地方政府不再建设安置房,转而进行货币化安置。另外,政府可以考虑将住房公积金的覆盖范围延伸到全体劳动者。这些政策都可以创造一些需求。

  《中国新闻周刊》:目前市场对于房地产政策的优先级有一些争论,比如有观点认为,相比刺激需求,消化存量,更应该集中力量“保交楼”,你怎么看待不同政策的优先级问题?

  虞晓芬:几项政策的优先级应该是平等的,因为其相互关联。比如如果无法“保交楼”,肯定会影响购房者切身利益,更会影响准备购房者的信心。而从另一个角度来看,很多“保交楼”项目只销售了部分房源,如果不对需求端进行刺激,导致未能销售的房源迟迟不能出售,开发商面临的债务压力与日俱增。因此刺激需求,加快库存去化,也有利于缓解“保交楼”资金压力,两者相互影响。我认为还是应该多措并举。

  《中国新闻周刊》:有观点认为,中央政府应该通过发行国债的方式支持“保交楼”,你如何看待这样的建议?

  虞晓芬:中央政府确实需要加大对于“保交楼”的支持力度,尽管建立了城市房地产融资协调机制,但是商业银行提供融资需要遵循市场规律,导致其向“保交楼”项目提供融资的门槛比较高,依靠商业银行向“保交楼”项目提供融资接近“天花板”。中央政府有必要发挥更加积极的作用,可以动用国债“保交楼”。当然,在将资金注入这些项目后要处理好与已有债务债权的关系,同时对于资金的使用进行严格的封闭管理,特别是需要开发商也承担一定代价。对于已经出让土地的项目“保交楼”,对于恢复市场信心比较关键,同时也能带动建筑、建材等产业。

  《中国新闻周刊》:一些地方政府“收储”存量商品房似乎并不积极,你认为原因是什么?

  虞晓芬:“收储”主要受到几个因素的制约。首先,保障性住房以中小户型为主,特别是配租型保障房的面积可能会更小,只有四五十平方米。但是商品房的面积以中大户型为主,与保障性住房的需求难以适配。其次,政府收购配售型保障房的定价是重置价格,按土地划拨成本加建安成本加不高于5%的利润核定,但是如果以这样的价格收储,大部分开发商可能难以接受。而且存量商品房背后往往牵涉复杂的债权关系,一些房产已经被抵押,即使开发商同意政府以较低价格收储,债权人也不一定认同。

  房地产市场的需求依然存在

  《中国新闻周刊》:一些人认为,从人口、城市化进程等维度衡量,当下房地产市场面临结构性需求不足,因此需求难以被“刺激”,你如何看待当下房地产市场的真实需求?

  虞晓芬:目前房地产市场的需求依然存在。比如“七普”数据显示,居住在没有电梯的公寓的家庭占比58%,并不适应老龄化社会。而且一些老旧公寓的建筑品质、户型已经落伍。再比如大量新市民没有购房,如在杭州,常住人口中租房的比例超过四成。

  根据粗略测算,今年1—8月新建商品住房成交量约为6亿平方米,如果在剩余的4个月保持类似的成交水平,今年全年成交量约为9亿平方米,相比2021年下降50%。

  我们可以将中国的情况与韩国、日本对比。1991年,韩国的城镇化率已经达到74.79%,日本城镇化率也达到77.47%。中国去年常住人口的城镇化率不足67%,尚未达到韩国、日本1991年时的水平。从1991年到2007年,韩国每年每千人新建住宅套数是11.35套,日本同期的数字是10.34套,因此中国完全有理由将每年每千人新建住房套数保持在10.5套左右。保守估算,如果我国每年新建住房中七成位于城镇(实际占比高于七成),套均面积110平方米,以14亿人口的体量计算,每年城镇新建住房量在11亿平方米以上,加上商办销售量,扣除保障性住房项目,商品房每年的销售量也会保持在10亿平方米以上。

  目前房地产市场确实存在“超跌”现象,其中最重要的问题是购房者信心不足,从购买力的角度测算,截至去年年底,居民总体储蓄额达到137万亿元,具备其他国家难以比拟的购买力。因此还是应该增强购房者信心,积极鼓励居民改善居住条件。

  当然,目前宏观经济形势与房地产市场相互影响,这个循环结需要尽快解开,宏观经济形势改善后肯定会改善购房者预期;反之,也需要稳定房地产市场为稳定宏观经济做出贡献,这也是决策层几次关注房地产形势的原因。

  《中国新闻周刊》:目前房地产市场持续下行,但是并未像2008年的美国一样演变为系统性金融危机,你认为原因是什么?

  虞晓芬:中国房地产金融衍生品的发达程度确实不比美国,减少了引发全面金融危机的可能性。

  美国、日本在房地产泡沫破裂时,个人住房按揭贷款的违约率都曾超过10%,中国没有达到这一水平,但是违约率确实在上升,金融系统无疑存在压力。这也是决策层提出房地产市场“止跌回稳”的关键原因之一。

  发于2024.10.14总第1159期《中国新闻周刊》杂志

编辑:齐少恒

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