城中村改造工作已经上升到更重要的位置。
住建部和财政部近日联合印发通知,部署各地加快落实增量政策措施要求,进一步做好城中村改造工作,推动符合条件的项目尽快启动实施。
早在10月17日,住建部部长倪虹在国新办举行的新闻发布会上,曾提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”。
而其中一个增量政策,便是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。随着此次通知的印发,该项政策将加快落地,从需求和供给两端为促进房地产市场止跌回稳提供助力。
政策支持范围扩至近300城
根据通知,地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目,均可纳入政策支持范围。按照通知要求,城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市,进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
国海证券首席经济学家夏磊表示,从35个大中城市扩大到297个地级市,可以让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利,充分释放新型城镇化的巨大潜力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,这说明当前城中村改造工作的重视程度很高,成为后续一项非常重要的政策工具内容。也要求各地要格外重视城中村改造的工作,尤其是要在当前房地产止跌回稳的大环境下,重新理顺推进逻辑和支持,更好发挥城中村的综合效应。
通知还明确落实了相关支持政策。对于上述城市中符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持:纳入地方政府专项债券支持范围,开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款,适用有关税费优惠政策,鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等,确保项目顺利推进。
实际上,目前开发性、政策性金融机构提供的城中村改造专项借款等资金支持正在落地。
根据公开消息显示,11月4日,农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元,用于收购存量商品房用作村民安置房。近期,广东省佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目签订安置房回购协议,预计将获得11.9亿元专项借款,用于收购存量商品房作为村民安置房。
积极推进货币化安置
通知强调,各地要结合当地房地产市场形势,统筹考虑商品房的存量和增量,从实际出发,稳妥推进城中村改造货币化安置,城市危旧房改造可参照执行。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰表示,通过货币化安置方式推进城中村改造,可与当地商品房库存去化工作有机结合起来。一方面,增加了改造居民的安置住房选择面,给予居民更多选择自主权,更容易实现安置需求精准匹配;另一方面,缩短安置中的过渡周期,让群众可以尽快住进新房,改善居住条件;最后,大大缩短了项目改造周期,有助于减少改造项目的不确定性。
根据华泰证券此前发布的一份研报显示,从广州的5个典型城中村项目来看,在不考虑综合地价、青苗补偿费和附着物补偿费及其他补助的情况下,样本项目的套均房屋补偿金额均值为352万元,补偿金额区间为139-556万元,而房屋补偿金额则取决于该城中村项目的区位价值。
华泰证券研究所认为,在重启货币化安置的基础上将城中村改造政策支持范围进一步扩大,有利于加快消化存量商品房库存,加速行业基本面筑底回稳,稳定市场预期。
落实好各项支持政策
此外,通知要求各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策,严格落实“一项目两方案”,即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等,这样既能避免新增地方政府债务风险,又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益,推动各项支持政策尽快落地见效。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为,实施城中村改造,一个重要的原则是要先谋后动、动则必快、动则必成。这次通知要求各地要严格落实“一项目两方案”,确保条件成熟的项目才启动实施,这能够有效避免项目和债务风险,切实维护城中村居民的合法权益。
在严跃进看来,此次政策将城中村改造的地位明显拔高,即这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力,形成新的经济增长点。
另外值得注意的是,包括北京、上海、广州、青岛和东莞等城市已经采取行动,积极推进城中村改造工作。此外,贵州和新疆等省份也于近期分别召开了城中村改造工作推进会。根据科学编制改造规划计划,多渠道筹集改造资金,加快推进城中村改造。
编辑:张芬
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