楼面地价25432元/㎡，曲江大明宫置业拍得曲江117亩新地王

　　曲江新区是大西安旅游业的金名片，更是文化投资的新沃土。2月3日起， 曲江挂牌的一宗117亩的住宅用地未拍即火，在挂牌当天便吸引了无数人的眼球。

　　因为挂牌时间较为特殊，是过年前一周挂牌，拍卖时间也是年后就立刻开始拍卖，所以是牛年首次土地拍卖，而且是位于曲江新区——这个已经基本没有土地可供出让的区域的优质住宅地块！

　　所以，尽管还有一周便是新年，但是各大开发商的投资部门还是开始了紧张的加班工作。

　　今天2月19日，西安土拍市场牛年开年首拍，吸引了15家企业踊跃报名参拍，最终溢价48.56%，以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”成交，西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫置业控股51%，中铁建控股49%）“牛气”拔得牛年头筹。

　　西安牛年首拍，新地王就此诞生，以25342元/㎡的可售楼面价，成功登顶，傲视西咸地王。

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　　土地信息：宗地编号：QJ7-8-51

　　宗地位置：曲江新区西康高速辅道以东、五典坡路以南；

　　净用地面积：116.892亩；

　　用地性质：居住用地；建筑密度：小于28%；绿地率：不小于35%；

　　规划容积率：小于2.0不小于1.5；规划建筑面积：155856平方米；

　　起始价：144720万元；

　　竞买规则：该宗地拍卖起始价(即底价)设定为144720 万元，增价幅度为1000 万元，竞买保证金为45000万元。宗地设定最高限价215000万元，若报价超过最高限价，转竞无偿移交基础教育设施建设面积，以500平方米为基数，增幅500平方米。竟得人在竞得宗地后10个工作日内与曲江新区管委会签订相关协议予以明确。竞配面积多者为最终竞得人。

　　特别约定：

　　1.本次拍卖不接受联合竞买;

　　2.竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内的公办幼儿园和其他社区服务等公建配套设施建成后无偿移交曲江新区管委会相关部门;

　　3.宗地配建公共租赁住房相关事宜，按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》(市建发[2020] 115号)执行；

　　4.宗地内采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于20%;

　　5.竞得人在成交后6个月将宗地整体变更至全资子公司名下，不视为转让；

　　6.宗地建筑设计须满足西安居住区规划设计指导意见。

      （土地信息源自西安市QJ7-8-51号国有建设用地使用权拍卖出让文件）

　　02

　　现场拍卖：

　　今天的土地拍卖吸引了万科、中海、华润、招商、融创、中南、正荣、绿城、金辉、金茂、金地、卓越、华侨城、中天西北、曲江大明宫置业等15家地产企业参与竞拍。

　　最终由西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫置业&中国铁建）以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”竞得该宗品质宅地，土地单价1839万元/亩，可售楼面地价24325元/㎡，溢价率48.56%。加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本的话，该地块实际楼面地价在2.5万元/㎡左右！

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　　从这块地所处的位置来看，属于曲江新区这几年重点发展的雁翔路板块。目前，曲江新区西康高速以西片区经过多年时间开发已经发展成熟，万科、中海、金地、招商、天地源、金辉、保利等品牌开发商在该片区均有项目开发，整个西康高速以西可以新增供应的土地越来越少，唯一大片未供应的土地就是西安文化CBD板块东三爻拆迁后的地块。

      因此，曲江二期发展的重点，这几年便开始向西康高速以东片区转移，首先迎来发展机遇的就是雁翔路沿线。除了中海、万众、阳光城、正荣等品牌开发商已经在这个区域有住宅、商业项目开发之外，三级甲等的西北妇女儿童医院也布局在这个区域。更重要的是，为了带动西康高速以东片区的发展，曲江新区管委会2011年搬迁到了雁翔路板块，2018年投入使用的曲江新区政务服务中心也位于雁翔路上！由此可以看出曲江新区发展雁翔路板块的决心。

　　2019年，曲江管委会委托上海同济规划设计研究院有限公司编制雁翔路东侧拓展区控制性详细规划，该控规研究范围位于曲江新区五典坡路以南，航天大道以北，雁翔路以东，杜陵遗址公园以西，净用地面积约517亩。这个片区也就是三兆村以南待开发的大片空地。从当时的控规信息来看，三兆村以南片区的土地用途主要是教育用地、商业用地、文化设施用地，517亩的土地上没有住宅用地。而本次出让地块位于五典坡拆迁安置地块的正下方，占地面积117亩，可以说是曲江心尖尖上最后一块肉了，宝贵程度由此可见。

地块卫星图

　　地块航拍图

　　从目前来看，这个区域的短板在于地铁配套。以今天所成交的这块土地为例，距离其最近的地铁站为正在建设的8号线，该地块距离8号线支线距离在2公里以上，实际行驶距离就更远了。而地铁8号线的开通时间，也已经规划到2026年，还需要等待一段时间，而已经开通的5号线黄渠头站，则有将近4公里。

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　　这块地的竞争激烈程度，完全在我们预料之中，原因有以下三点：

　　第一，曲江新区的稀缺土地。曲江新区是很多人置业西安的首选区域之一，西安最早发展起来的区域，也是目前发展最好的区域，但遗憾的是这两年曲江新区很少有住宅地块出让，整个2020年唯一一次开发用地出让就是华润所摘得的曲江会展中心地块，也是华润进行城改工作的结晶。因此，这块位于曲江二期的优质土地，从公开挂牌起，便引起了关注。

　　第二，  百亩以上纯住宅用地。

　　大家都很清楚目前在西安拿地的难度，更别提主城区百亩以上的居住用地了。而该地块的面积达到了将近117亩，并且除了不到10亩的幼儿园用地之外，其余将近107亩全部是居住用地，容积率2.0也具备打造高品质项目的先天基因。更不用提周边已经建好的一系列配套设施，和完善的交通路网，相比在遥远的各大新区拿地，赌一赌营销的能力和投资风险，这块地的营销风险相对更低。

　　第三，  完全公开的拍卖条件。

　　从出让公告可以看出，这块地几乎没有苛刻的排他条件，可以说是全公开的出让，这也就给了更多开发商参与竞拍的机会。在加上该地块为拍卖出让而非挂牌出让，以及设定最高限价达到最高限价之后竞基础教育设施建设面积，这也就增加了看点。虽然挂牌时间较严苛，距离过年仅一周时间，给开发商说服集团和完成调查增加了难度，但是有信心的开发商还是会克服困难参与其中。

　　此次成交的这块土地，位于雁翔路以西，雁翔路以西这几年开发的代表性住宅项目包括中海·曲江大城、阳光城PLUS、雁栖玫瑰园等，片区以居住生活功能为主，商业项目正荣彩虹谷已经建成开业，位于五典坡路与雁翔路交汇处西北角的曲江德闳中学则处于正在建设之中。

　　整个区域内的住宅产品以低密改善产品为主，包括小高层、洋房、叠拼等，由于产品差异及地价差异，售价从1.8-3.5万元/㎡不等。

　　这块土地的高溢价，毫无疑问对开发商也是一个挑战，如何用更高品质的产品来支持高售价，这才是对开发商的真正考研，但是曲江大明宫置业和中国铁建的实力我们也是有目共睹。在编者看来，应当将眼光尽量放长远一些，期待一下，他们又会用什么样的产品，来突破我们的期待，给这座城市带来下一个顶级楼盘的标杆。

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编辑：鲍彪