地价走低，未来房价趋势如何？

　　土地市场是房地产市场发展的晴雨表。11月份，西安土拍市场供应约40宗地块，成交20宗。从成交表现来看，数量腰斩，价格走低，多以国企兜底成交。12月份，还有多地块挂牌供应，此轮土拍能否带动房企的积极性，有待观察。

　　11月

　　供应：约40宗地块出让 西咸新区是大户

　　6月份，西安首轮集中土拍完成之后，土地供应按下了暂停键，直到第四季度，各区的土地供应才陆续密集挂出。

　　据了解，11月份，西安共有约40宗地块挂牌出让，其中，西咸新区为供应大户，30余宗地块挂牌，高新区、航天新城、港务区和灞桥区也有零星地块出让。

　　据统计，11月份，西咸新区共有32宗住宅、商服用地，共计约2668.36亩。住宅用地22块，面积约2008.08亩；商服用地10块，面积约660.28亩。其中，沣东新城供应地块、面积最多，共17宗开发用地，包含9宗住宅＆商服、2宗住宅＆商服+商业用地和6宗商服用地，共计约1376.86亩。其他新区均有供应，沣西新城有一宗商用地块出让，共162余亩；能源金贸区挂出了5宗土地，共计约337.26亩。空港新城挂出了2宗土地，均为安置房用地，共计约177.41亩。秦汉新城挂出了7宗土地，包含5宗住宅用地、1宗住宅＆商业用地、1宗商服用地，共计约614.75亩。

　　11月9日，在西安国家民用航天产业基地管委会主办的西安航天区域资源推介大会上，推出13宗计划出让地块，总占地面积671.465亩，其中住宅用地3宗，共248.57亩，商服+商务办公用地6宗，共170.047亩，商住用地4宗，共252.848亩。但是，推介会当天，仅有一宗地块HT01-27-4-1挂牌中，在11月17日拍卖，大部分地块将在明年具体供应。

　　11月22日，航天基地又发布了1宗93.21亩的开发用地出让公告，其位置紧邻曲江CCBD，正好处于曲江与航天交汇处。用途为住宅，容积率不大于3.11，建筑密度不大于20.23%，绿地率不小于35%。

　　11月29日，高新三期丝路科学城推出1宗127.347亩优质住宅用地，起始楼面价12406元/㎡。挂牌日期2022年12月19日，截止时间为2022年12月30日。

　　成交：20宗地块成交 多以国企底价兜底

　　成交方面，11月，西安有20宗地块成交，土地成交面积共计718.879亩，土地出让金收入65.86亿元。

　　在11月的最后一天，西咸新区挂牌成交13宗共991.704亩开发用地，成交总价款89.73亿元。其中沣东新城4宗共470.923亩商住用地、3宗共132.955亩商服用地，秦汉新城3宗共194.661亩住宅用地、1宗15.758亩商服用地，空港新城2宗共177.407亩商住用地（拆迁安置）。从重点地块来看，宗地FD4-3-13住宅兼容商服用地，占地232.69亩，容积率1.5-2.0，由西咸新区能源金贸实业有限公司底价拿下，地价1338万/亩，楼面价10037元/㎡。为本次土拍楼面价最高的地块。沣东控股和泾河实业在本轮拍卖中也都有为地块买单。

　　整体来看，本次集中成交的地块中，住宅用地共6宗(除安置房)，成交楼面地价最高的仍为沣东地区。而本次拿地的企业也几乎都是国企，且均为底价成交。

　　航天新城板块，今年至今仅成交2个地块，分别为泰发祥和龙湖竞得，实际成交楼面价分别为8088元/㎡、8633元/㎡。

　　值得注意的是，在11月份成交地块中，高新地产以总价款14.7亿元底价摘得高新区3宗78.8亩的住宅用地，均为老烟庄城改项目用地，位于高新区鱼化寨板块，地块体量较小。

　　陕西建工再次摘地，拿下浐灞区域5宗共139亩住宅用地，位于砂之船奥莱东北侧，成交总价15.3亿元。

　　市场：西咸新区成交价格环比下降 高新购买力强劲

　　有供地未来就会有入市房源。四季度供地区域比较多的是西咸、浐灞、高新、航天等地，那么目前区域内的情况怎样呢？

　　据创典全程发布的10月数据，西咸新区商品住宅新增供应1169套房源，供应面积16.1万㎡，供应主要来自泾河新城的绿城经河桂雨听澜、滨江翡翠城、万科未来时光，沣西新城的华润置地沣华九里、沣西逸园，沣东新城的绿城西安和庐、中南上悦域、华发长安首府以及空港新城的陕建云澜府、东航云锦东方。成交量上，网签备案771套，环比下降20.6%，同比下降32.0%；区域成交价13298元/㎡，环比下降11.5%，同比下降11.3%。

　　高新区域以及浐灞区域一直是供应大户。以高新为例，10月份，高新房源供应楼盘有碧桂园高新云墅、紫薇云峰里、紫薇云上、南飞鸿十年城及龙湖青云阙，11月份高新软件新城更是迎来2盘首开，分别是保利·天汇与中铁建·西派樘樾。其中保利·天汇的登记量远超房源数，298套房源意向登记超1600组，而且该项目的销售均价超2.6万元，足以看出高新购买力强大，此外，还有紫薇西棠的登记，项目最后三栋楼432套房源登记了822组，人房比近乎两倍。

　　而航天区域在近两月的供货量却是一般。11月的线上登记中，只有招商华宇长安玺、绿城春和印月两项目以及马上进入登记平台的金旅·南璟台。招商华宇长安玺21套房源意向登记了47组，绿城春和印月104套房源意向登记了91个，开盘去化31套房源，去化率仅为30%。

　　整体来看，受疫情防控等因素影响，目前开盘项目推售房源量大幅下降，开盘去化率持续低位。

　　12月

　　西安主城及周边区域19宗地块将挂牌

　　记者从西安市公共资源交易中心官方网站获悉，12月份，西安主城区和周边区县共有19宗地块挂牌出让。地块主要分布在高新区、航天新城和国际港务区。

　　其中，高新区有8宗土地挂牌，共计474.66亩，宗数和亩数大致占到整体供应的4成。地块主要分布在高新三期的丝路软件城和CID板块，有7宗地块楼面地价超过1万元/平方米。

　　从地块信息来看，12月份，西安主城区的多个核心优质地块将进行拍卖。西安房地产行业资深分析师朱郁认为，四季度特别是年底的供地，反映了几大特点：

　　第一，热点区域及板块仍成为供应主力，关注度不减，与区域及板块较强的综合、兼容性有直接关系；

　　第二，供应量的背后表现出的是实际需求的高匹配关系，意味着较大的需求增量，需要有一定供量的满足与支持；

　　第三，价格因素至关重要，供地区域及板块的均价，始终站位于全市各区域及板块的第一梯队，对房企摘地考量、产品评判、客群分析等提供了最有力的依据，未来市场仍将保持与延续这种“热度”。

　　明年

　　浐灞、高新区和港务区将引领全市供应

　　土地市场的活跃度和价格走势，直接影响销售市场和房源价格的波动。那么，明年西安市场的供应区域和价格走势会有哪些变化？

　　朱郁分析，对未来供应主战场的评价，从各区域月度、半年度、年度的实际成交量、价格水平即可见。目前的统计数据也反映出典型的趋势特点——浐灞及港务区、高新区三大板块在供应层面将领跑全市，具有较强的代表性。

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示，供应的主战场主要集中在浐灞、高新区和沣东新城，地价的下降态势明显。2021年这几个板块的优质住宅用地，亩均价超2000万，除沣东新城以外其他几个板块楼面地价基本都在15000元/平方米以上。而近期土拍的高新丝路软件城起价降到10000—13000元/平方米，浐灞降到万元以下，降幅明显，可见未来房价会进一步回归理性。

　　“面粉的价格决定面包的价格”，对于未来区域价格的走势，朱郁认为，地价会直接影响房企的成本投入，对价格锚定意义重大。简单来说，高地价势必高成本，需要通过产品力打造来兑现售价。反之，地价总体下浮，拿地成本投入成正比缩减，对建安、产品等综合测算与考量都会动态调整，定价也会参照同区域、同板块及竞品、客群接受度的实际来兑现，不可简单的定义房价上涨还是降低，是多重因素的叠加交互综合得出的结论。 华商报记者 张毅 杜蒙

编辑：李欢