西安周边新城地价推高房价 专家建议刚需置业应尽快上车

　　4月份的西安房地产市场，尤其是土拍市场，将楼面地价一次次拉上新高度，新地王一再更迭。地价抬高房价是必然，而面对居高不下的地价，下一个购房机会在哪里？

　　区域

　　购房需求外溢

　　新城发展需要时间

　　西安主城区地块趋零，房企、购房需求一再外溢，从西咸新区五大新城到高铁新城、西安软件新城等，周边新城成为购房者关注新阵地。

　　西咸新区五大新城：沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城和泾河新城，沣东新城区域发展最为完善，也是目前房企开发楼盘聚集最多的新区；秦汉新城环境是名片；沣西新城、空港新城和泾河新城还需时间来换发展空间。

　　高铁新城区域：目前做得最好的是景观，渭河生态景观带、文景山公园、西安国际高尔夫俱乐部均已对外开放。同时比较出色的是教育配套，经开一幼、经开一小、经开一中、西安高级中学博爱校区等均已开学。医疗配套方面，已经在建西安红会国际医院和西安国际儿童医院，这两所医院作为西安红会医院和西安儿童医院北迁的重要部署，预计未来2-3年即能投入使用。商业配套、公共交通是区域短板，目前，区域内暂无较大型商业配套和独立规划。地铁规划来看，已开通的地铁十三号线（机场——北客站）在区域内也仅“尚稷路站”和“北客站”两个站点，并未大面积覆盖整个高铁新城区域；而地铁二号线的北延伸段规划有“正阳大道”和“草滩北”两个站点位于新城东侧。

　　西安软件新城：是近期热点区域，土拍热度高。目前，区域发展也是如火如荼，以阿里、华为、环普等国内外知名的新兴产业著名，区域产业发展势头强劲。购房者关注的交通、医疗、教育、商业等配套非常齐全，未来三年内会陆续建成。高新第十八小学、高新第十九小学、高新第四初级中学、软件新城小学都在建设阶段，这些公立性质学校将成为片区内优质教育资源。苏宁广场计划明年开业，总体量35万方，相当于1.5个万达广场。陕西省图书馆新馆已经进入内装阶段。高新儿童医院正在建设中，预计2022年建成投入使用。

　　价格

　　多房企抢滩新城

　　高房价已成必然

　　从新“地王”的区域布局来看，新城成为火热的聚集点，灞河新区、软件新城、能源金贸区等均处于城市三环附近的新兴区域，而从品牌开发商的入驻情况来看，这些新区域已成为未来西安楼市产品的主力供应地。

　　据不完全统计，目前楼市供货比较集中的新区域为经开区的高铁新城和高新区的软件新城，这两大新城基于各开发区的政策及产业布局，在今年前4个月的供货中，火力很旺。

　　高铁新城目前进驻的开发企业有经发地产、碧桂园、合能、绿城、中南等，而正在销售期的则是白桦林溪、碧桂园文景府、合悦华府、绿城桂语蘭庭等。从整体项目情况来看，这个区域有景观、医院、学校、交通，未来自然不缺人气，只是着眼当下，需要购买的“勇气”和“决心”。尤其是均价1.2万元/平方米的洋房产品，在西安其他区域已不多见。

　　反观高新区的软件新城，截至目前集合了中铁建、天地源、高新、高科、招商、苏宁、隆基泰和等一众品牌房企，且地价是一波高过一波，但目前在售的仅苏宁雲著一盘，均价在17800元/平方米左右。其余项目均尚未开售。预计近期下一个面市的将是招商·臻观府。今年内陆续将会推出的则有高新·天谷雅舍、天地源新项目。从整体情况来看，陆续推出的项目售价将会超过2.5万+，而凭借区域内华为、阿里巴巴等入驻企业，这些楼盘面对的客群也将以“高知”人群为主，争抢比较“凶猛”。当然，这样的争抢，对于购房者来说或许将是好现象，多盘推出的话，选择余地也比较大，更利于理性置业。

　　建议

　　地价推高房价

　　刚需置业应尽快上车

　　提起土拍最热区域，4月份当属软件新城，先是4月15日隆基泰和以楼面价13469元/㎡竞得软件新城50余亩住宅用地，创下本年度“新地王”。时隔一周之后，4月23日，紧邻隆基泰和新拍地块，高科地产以每亩2726万元，14603元/平方米的楼面价拍得一块74亩住宅用地，创下本年度截至目前的“新地王”。

　　“地王”的不断涌现，可以预见，西安市场整体商品住宅均价将被拉高。

　　西安欧亚学院环境人居学院客座教授朱郁分析，高地价的热度代表着区域及未来开发、供应产品的潜力，是对后市预期向好的信心体现，也说明市场积极向好。后期，改善客群会激增明显，房企调改、优化产品，以更好的适配目标增量客群的需求，体现核心产品力，提高自身市场竞争力。

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健建议，土拍价格一路上涨，说明开发企业看好西安未来房地产市场发展。楼面地价不断上涨，促进房产项目产品升级，未来改善型项目会越来越多，产品品质会越来越好，刚需产品比例会逐步下降。因此，主城区的刚需项目能上车就尽快上车。购买改善型产品的购房者，应优先选择具有先天优势资源、未来发展前景良好、周边配套设施齐全、综合品质优越的项目。

　　创典全程信息部部长刘兰兰认为，由于西安主城区土地稀缺，高铁新城、软件新城等新区成为目前城市开发新热点和房企角逐的主要战场，地价快速被推高，地价势必倒逼房价上涨，可以预见未来购房者的置业压力愈加沉重。建议刚需置业者尽早选择适合自身需求、综合功能性价比较高的楼盘入手，如目前的港务区、草滩等片区的楼盘。 华商报记者 杜蒙 狄芳

编辑：李欢