圆桌对话：展望西安房地产发展 共同寻觅新区投资价值

　　西咸新区泾河新城这个板块，在西安房地产过程中将会呈现什么样的发展趋势，置业者又该如何做出决策？在“论道房产趋势 决胜价值投资”2020年泾河新城房地产投资论坛现场，让我们聆听房地产资深从业者的真知灼见，探讨大西安规划下的新区发展及改善型产品的选择，共同寻觅新区的投资价值。

　　刘四海：自媒体“四海为家”创始人、中国房地产网西安事业部总经理

　　我们看待一个城市的时候，有三个维度的指标，第一个是经济，第二个是人口，第三个是城镇化率。关于经济，西安的发展有目共睹，我们对西安很有信心的；关于人口，这两年西安抢人大战，到去年年底人口已经过千万，城市潜力非常大；关于城镇化率，中国的城镇化发展跟楼市密不可分，西安去年年底城镇化率是74%。基于此，我们对西安房地产市场充满信心。

　　在大时代发展之下，西安城市的发展，无论是西咸新区，还是泾河新城，都跟西安发展的脉络、趋势是同呼吸、共命运的。从大西安的空间发展规划来看，泾河新城算是西安北跨，从媒体角度解读，这个地方未来是大西安北部的一个新中心。另外，大西安北跨的核心区定位简单说就是人才+产业+科创新城，另外它有四个中心——科技、人才、信息、生态宜居，这是我们对泾河新城发展充满信心的一面。

　　在西咸新区的发展中，泾河新城除了围绕四个中心有一些高端制造产业布局之外，我特别要提一个地方就是院士谷，它是在这个区域未来更好发展的大红利下种的一棵梧桐树，它全是国际化的规划，发展前景可期。

　　还有一个值得关注的，就是趋势。当城市外扩、空间更加拉大的时候，所有区域都是通过区域换机会，我们的购房者需要有更高的眼界和真知灼见，如果我们还考虑离哪个地方更近，就会出现越耽搁越买不起、越耽搁买得越远的局面。

　　杨红旭：上海易居房地产研究院副院长、全国知名房地产政府咨询专家

　　城市发展第一个规律就是往外拓展，这是一个基本规律。第二个基本规律是，凡是一个城市有一条母亲河，那么很多都会跨河发展，最典型的就是上海跨过黄浦江发展浦东，杭州跨过钱塘江，南京跨过长江江北发展。西安的发展是泾渭分明，尤其是渭河，随着城市发展规划，跨渭河发展也是一个趋势。

　　另外就是看地形，很多城市地形受限制，像北京北边、南边有山，所以只能往东发展，西安南边有山、东边有原有山，只能往北、往西发展，这都是一些基本规律。例如重庆是跨长江发展，江北发展比南边要好很多，原因就是政府把两江新区主要的部分放在江北，重庆发展最快的板块就是江北区和渝北区。我觉得西咸新区发展也是这个属性，对这个板块我们应该有高度的自信。

　　沈玮：沈视楼市主理人、地产S姐

　　今年上半年受疫情影响，西安楼市销量有明显下滑，比上半年同期新房销量下滑一半，大概成交的套数是2.5万套。同时我们观测到一个数据，二手房销量在上半年同样达到2.5万套，这在西安历史数据上是一个比较典型的现象，新房和二手房持平。同时，我们要观察价格情况，每个城市房地产市场的回落、回稳有板块的轮动性，西安从2019年开始无论销量还是价格涨幅都慢慢趋稳，市场供需也慢慢平衡。

　　接下来我再讲一下西安市场的问题，西安主城区整体的供应结构是失衡的，我们看到摇号楼盘、万人摇号的楼盘，刚需楼盘在西安主城区非常少。我们统计了西安市场上134个楼盘，刚需楼盘占比不到20%。大家肯定有购房需求，否则不会外溢到二手房和其他区域。另外，我们盘点了西安主城区属于洋房社区的不到10个，有的还是高低配，今年很多人想要买洋房、叠拼，其实就是想买带院子、带露台的房子，那这只能往外围区域选，主城区改善型房源大部分都被大平层取代。

　　主城区土地非常稀缺，不会有纯正的低密度产品，如果真正有居住需求，要往外围选，而且要选择跟主城区有差异化的产品，外围区域主打的就是产品核心力，容积率其实是很重要的指标，真洋房的社区是五层、六层、带退台、带院子的，这是我们选择改善型物业非常重要的一点。

　　王涛：自媒体“地产房剑”创始人、房讯股份西安公司总经理

　　今年大家都在关注改善这个话题，我们有一个明显的感受就是目前西安市场上基本上都从三室起步，很少有两室的房源，说明大家需求的面积越来越大。从今年上半年成交数据来看，110㎡至130㎡包括130㎡到150㎡的成交量占比在增加，110㎡以下所占的比例在降低，实际上在这种改善的背后，我们可以根据不同的需求分成两类，一类是刚改，就是为了小孩上学或者到了二孩时代，需要多一套房子；还有一类就是买更喜欢、更好的房子，家庭人口增长需要更大的面积，现在西安房价高，在主城区或者沣东新城好一点的房子均价就是1.5万到1.7万。置业者在这时可以有一个选择，就是用时间来换价格空间，比如泾河新城高层房价现在还不到一万，小高均价一万左右，比北三环还便宜了好几千，从北三环到泾河新城其实也就20、30分钟时间。

　　对于刚改和再改置业者来说，可选择的产品一种是大平层，另一种是洋房。大平层产品过几年可能到处都是，这是受楼面地价影响，导致开发商开发的都是大平层。相对来说，低密产品比如洋房、叠拼会越来越稀缺，特别是开发商为了满足2.5的容积率，低密产品会越来越少，稀缺就代表着它的价值性。

　　如今大家选择产品的时候，可以看到健康理念、智能化等等，每个项目都在做这些加法，当这些基本都可以实现的时候，我们要选择的就是具有先天基因的低密产品，它对再改置业、终极置业家庭都是非常不错的选择。

编辑：李欢