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圆桌对话:展望西安房地产发展 共同寻觅新区投资价值

房产头条 华商网 2020-07-31 09:30:16
[摘要]西咸新区泾河新城这个板块,在西安房地产过程中将会呈现什么样的发展趋势,置业者又该如何做出决策?在“论道房产趋势 决胜价值投资”2020年泾河新城房地产投资论坛现场,让我们聆听房地产资深从业者的真知灼见,探讨大西安规划下的新区发展及改善型产品的选择,共同寻觅新区的投资价值。

  西咸新区泾河新城这个板块,在西安房地产过程中将会呈现什么样的发展趋势,置业者又该如何做出决策?在“论道房产趋势 决胜价值投资”2020年泾河新城房地产投资论坛现场,让我们聆听房地产资深从业者的真知灼见,探讨大西安规划下的新区发展及改善型产品的选择,共同寻觅新区的投资价值。

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  刘四海:自媒体“四海为家”创始人、中国房地产网西安事业部总经理

  我们看待一个城市的时候,有三个维度的指标,第一个是经济,第二个是人口,第三个是城镇化率。关于经济,西安的发展有目共睹,我们对西安很有信心的;关于人口,这两年西安抢人大战,到去年年底人口已经过千万,城市潜力非常大;关于城镇化率,中国的城镇化发展跟楼市密不可分,西安去年年底城镇化率是74%。基于此,我们对西安房地产市场充满信心。

  在大时代发展之下,西安城市的发展,无论是西咸新区,还是泾河新城,都跟西安发展的脉络、趋势是同呼吸、共命运的。从大西安的空间发展规划来看,泾河新城算是西安北跨,从媒体角度解读,这个地方未来是大西安北部的一个新中心。另外,大西安北跨的核心区定位简单说就是人才+产业+科创新城,另外它有四个中心——科技、人才、信息、生态宜居,这是我们对泾河新城发展充满信心的一面。

  在西咸新区的发展中,泾河新城除了围绕四个中心有一些高端制造产业布局之外,我特别要提一个地方就是院士谷,它是在这个区域未来更好发展的大红利下种的一棵梧桐树,它全是国际化的规划,发展前景可期。

  还有一个值得关注的,就是趋势。当城市外扩、空间更加拉大的时候,所有区域都是通过区域换机会,我们的购房者需要有更高的眼界和真知灼见,如果我们还考虑离哪个地方更近,就会出现越耽搁越买不起、越耽搁买得越远的局面。

  杨红旭:上海易居房地产研究院副院长、全国知名房地产政府咨询专家

  城市发展第一个规律就是往外拓展,这是一个基本规律。第二个基本规律是,凡是一个城市有一条母亲河,那么很多都会跨河发展,最典型的就是上海跨过黄浦江发展浦东,杭州跨过钱塘江,南京跨过长江江北发展。西安的发展是泾渭分明,尤其是渭河,随着城市发展规划,跨渭河发展也是一个趋势。

  另外就是看地形,很多城市地形受限制,像北京北边、南边有山,所以只能往东发展,西安南边有山、东边有原有山,只能往北、往西发展,这都是一些基本规律。例如重庆是跨长江发展,江北发展比南边要好很多,原因就是政府把两江新区主要的部分放在江北,重庆发展最快的板块就是江北区和渝北区。我觉得西咸新区发展也是这个属性,对这个板块我们应该有高度的自信。

  沈玮:沈视楼市主理人、地产S姐

  今年上半年受疫情影响,西安楼市销量有明显下滑,比上半年同期新房销量下滑一半,大概成交的套数是2.5万套。同时我们观测到一个数据,二手房销量在上半年同样达到2.5万套,这在西安历史数据上是一个比较典型的现象,新房和二手房持平。同时,我们要观察价格情况,每个城市房地产市场的回落、回稳有板块的轮动性,西安从2019年开始无论销量还是价格涨幅都慢慢趋稳,市场供需也慢慢平衡。

  接下来我再讲一下西安市场的问题,西安主城区整体的供应结构是失衡的,我们看到摇号楼盘、万人摇号的楼盘,刚需楼盘在西安主城区非常少。我们统计了西安市场上134个楼盘,刚需楼盘占比不到20%。大家肯定有购房需求,否则不会外溢到二手房和其他区域。另外,我们盘点了西安主城区属于洋房社区的不到10个,有的还是高低配,今年很多人想要买洋房、叠拼,其实就是想买带院子、带露台的房子,那这只能往外围区域选,主城区改善型房源大部分都被大平层取代。

  主城区土地非常稀缺,不会有纯正的低密度产品,如果真正有居住需求,要往外围选,而且要选择跟主城区有差异化的产品,外围区域主打的就是产品核心力,容积率其实是很重要的指标,真洋房的社区是五层、六层、带退台、带院子的,这是我们选择改善型物业非常重要的一点。

  王涛:自媒体“地产房剑”创始人、房讯股份西安公司总经理

  今年大家都在关注改善这个话题,我们有一个明显的感受就是目前西安市场上基本上都从三室起步,很少有两室的房源,说明大家需求的面积越来越大。从今年上半年成交数据来看,110㎡至130㎡包括130㎡到150㎡的成交量占比在增加,110㎡以下所占的比例在降低,实际上在这种改善的背后,我们可以根据不同的需求分成两类,一类是刚改,就是为了小孩上学或者到了二孩时代,需要多一套房子;还有一类就是买更喜欢、更好的房子,家庭人口增长需要更大的面积,现在西安房价高,在主城区或者沣东新城好一点的房子均价就是1.5万到1.7万。置业者在这时可以有一个选择,就是用时间来换价格空间,比如泾河新城高层房价现在还不到一万,小高均价一万左右,比北三环还便宜了好几千,从北三环到泾河新城其实也就20、30分钟时间。

  对于刚改和再改置业者来说,可选择的产品一种是大平层,另一种是洋房。大平层产品过几年可能到处都是,这是受楼面地价影响,导致开发商开发的都是大平层。相对来说,低密产品比如洋房、叠拼会越来越稀缺,特别是开发商为了满足2.5的容积率,低密产品会越来越少,稀缺就代表着它的价值性。

  如今大家选择产品的时候,可以看到健康理念、智能化等等,每个项目都在做这些加法,当这些基本都可以实现的时候,我们要选择的就是具有先天基因的低密产品,它对再改置业、终极置业家庭都是非常不错的选择。

编辑:李欢

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