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西安物业“一费制” 落地难?物业企业需要3个月时间过渡

房产头条 华商报 作者:李婧 2021-01-05 09:17:42
[摘要]西安市发改委等部门去年11月5日印发《西安市物业服务收费管理办法》,该《办法》自2021年1月1日起实施,有效期5年。有媒体发文称,政策出台,到了执行的节骨眼上,突然出了一个莫名其妙的“缓冲”,让许多物业可以理直气壮地赖在“高标准”上居高不下,也让业主们感到无奈又无助。

  5问西安物业“一费制”

  部分小区已开始执行“一费制” 为何又要求履行调价程序?

  若3个月过渡期结束 征求意见工作仍未完成怎么办?

  若有小区公开征求意见未通过 是否可以不执行新收费管理办法?

  “一费制”何时执行 有无明确时间表?

  物业“一费制”为何一定要与“停车服务费”捆绑执行?

  西安市发改委等部门去年11月5日印发《西安市物业服务收费管理办法》,该《办法》自2021年1月1日起实施,有效期5年。

  有媒体发文称,政策出台,到了执行的节骨眼上,突然出了一个莫名其妙的“缓冲”,让许多物业可以理直气壮地赖在“高标准”上居高不下,也让业主们感到无奈又无助。

  @西安市发改委:关于新标准的——

  N个问号

  去年11月,西安市发改委等印发《西安市物业服务收费管理办法》,明确2021年1月1日起实施。但因西安市发改委此后对政策的解读,设立了一个“过渡期”,很多已启动降价流程的物业公司又恢复到原来价格。

  努力一整年,又回到原点?对于新收费制度中的种种细节,真的让人心中不免打上N个问号。

  ■“交费人”有点蒙

  偏心了吧?

  两个不同合同为何要捆绑执行?

  在近期华商报接到的投诉问题中,西安市发改委将“物业费”和“停车服务费”同时执行反应最为强烈。

  根据西安市发改委政策解读:“物业企业与业主执行新的收费标准,应当对物业费标准(实行‘一费制’)与停车费标准同时进行调整,物业企业及业主均不得选择性执行。”

  有市民质疑,小区业主与物业公司之间签订的“物业费”和“停车服务费”是两个不同的服务合同,现在西安市发改委这样做,明显偏袒物业公司。将两个服务对象不同、服务主体不同的合同“捆绑”打包,政策明显有失偏颇。

  原则性呢?

  《办法》未如期执行是谁给政策加了过渡期?

  去年11月份,西安市发改委等印发的《西安市物业服务收费管理办法》文件中,明确表示2021年1月1日起实施,有效期为5年。

  但在随后西安市发改委的解读中又称,《西安市物业服务收费管理办法》虽然从2021年1月1日起生效,但物业企业需要一定的过渡时间(1至3个月,根据小区具体情况而定)。

  有市民质问,对一个已经印发的文件,西安市发改委又给出了另外的一种解读,政策的原则性体现在哪里呢?

  ■“收费人”有点蒙

  我看着办?

  吐槽1:“多部门耗时一年”制定政策意义何在?

  根据西安市发改委公开信息,《西安市物业服务收费管理办法》是西安市发改委等按照《重大行政决策程序暂行条例》和《政府制定价格行为规则》规定,历时一年多时间,按照法定程序完成前期调研、成本调查、召开座谈会、公开征求意见、部门会商、维稳评估和合法性审查、西安市人民政府通过后印发。

  而在近期西安市发改委的政策解读中,已成立业主大会(业委会)的,收费标准由业主大会或业委会与物业公司协商;未成立业主大会(业委会)的,按照规定履行调价程序,在调价程序履行完毕前仍按照原合同执行。

  有物业工作人员质疑,《西安市物业服务收费管理办法》耗时一年多,西安市发改委又将调价的矛盾转嫁给小区业主,这其中耗时费力的意义何在呢?2002年,“停车服务费”涨到150元/车位·月时,就涨价还是维持原价一事,职能部门并没有让业主投票选择。

  吐槽2:“迫于各方压力,不得不再次履行调价程序”

  “让惠民政策让利于民,体现企业责任与担当!”去年12月23日,西安市一小区物业负责人向记者表示,该公司已经按照《西安市物业收费管理办法》,下调今年小区的停车服务费收费,业主在交纳停车管理服务费时,已经按照80元/车位·月来预交了。

  但昨日该负责人又向记者表示,迫于同行及相关职能部门的压力,他们小区物业现在不得不再次履行调价程序。因为职能部门明确要求,调价程序没走完,不允许降价!

  吐槽3:“按照流程和程序,没有半年时间都完不成”

  “现在职能部门又将责任踢回到小区,进一步加剧了物业与业主之间的矛盾!”1月4日下午4时,西安城西一小区物业公司负责人向记者表示,他们现在也很头疼,该小区有4000多户,按照流程和程序,没有半年时间都完不成,增加了小区物业公司的工作量。

  他表示,该小区目前给出了两种方案,一种是维持原状,另一种是物业费增加至2.4元,(其中多收的0.2元业主要与物业补签合同),停车服务费降至80元/车位·月。

  对于调价程序有无时间表的问题,他表示,西安市发改委给出的政策解读是:“一费制”收费以调价程序完成时间为节点计算,也就是以调价程序完成结果公示结束日期为时间节点,已预收的费用多退少补。该公司也是在加紧完成这项工作,但也需要时间。

  物业:新收费标准要不要执行?

  沣东新城住建局:观望观望

  西咸新区沣东新城以今年起实施的《西安市物业服务收费管理办法》推行的“一费制”会对物业公司营收产生较大影响为由,在内部群发通知让观望新收费标准。

  1月3日下午5时,西咸新区沣东新城业主向华商报投诉称,今年起实施的《西安市物业服务收费管理办法》,因涉及到要降“停车服务费”会影响物业公司收益,西咸新区沣东新城住建局物管科竟然明确要求物业公司观望。

  在这位业主提供的资料显示,一个名叫“沣东新城物业行业管理群”的微信群中,发信人@所有人称:“‘一费制’对于正规小区,特别是对于存在大量停车位的商品房小区影响较大,会对物业公司的营收产生较大影响,根据新区住建局、物业协会反馈意见,沣东新城可暂时继续按照原办法收费,新区目前还需继续观望西安市1月1日起实行一费制后的市场反应,然后制定符合新区的政策制度。”

  值得注意的是,“通知”中提到:“一费制对老旧社区、按照(应为安置)小区、小产权小区,特别是对无地下车位的物业小区、前期物业费低廉的小区有较大好处,会大额提高收费额度,如果此类小区要按照西安市制度进行,务必前期做好方案,进行公示,公示完毕后报我局备案后方可实施,否则只能继续按照原来的收费模式进行收费。”

  1月4日下午2时35分,西咸新区沣东新城管委会相关工作人员向该管委会住建局了解情况后回复,业主向华商报爆料的“沣东新城物业行业管理群”截图对话内容,的确是该单位工作群。

  针对“沣东新城物业行业管理群”的内容,这位工作人员表示,群中住建部门部分内容表述有些不妥。因为西咸新区这方面政策还未出来,又有群众不断咨询,住建部门工作人员还在等上级政策出台。 本版稿件除署名外由华商报记者 陈思存 采写

  ■大家有点蒙

  过渡多久?

  生效日为何没生效?

  发改委:执行节点为调价程序完成时间

  华商报记者从西安市发改委相关部门了解,《西安市物业服务收费管理办法》及新的收费标准虽然从2021年1月1日起生效,但物业企业须按照《市办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收标准抄送告知等程序,需要一定的过渡时间(1至3个月,根据小区具体情况而定),在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。因此,并非自2021年1月1日起就按照新的物业服务费及停车服务费标准收费。

  何时按照“一费制”收费?这是以调价程序完成时间为节点计算的,如果有预收物业费可以多退少补。就是说如果物业企业2020年开始预收2021年的物业费和停车费服务费,调价结果公示后执行新收费标准的,以调价程序完成结果公示结束日期为时间节点,已预收的费用多退少补。并且按照《市办法》第十五条的规定,物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收,预收不得超过三个月(业主自愿缴纳除外)。

  此外,华商报记者从西安市发改委了解到,如果小区不启动或者拖延调价程序的,西安市场监管部门会进行专项检查,要求整改或处理。

  能落地吗?

  律师:应出台细则对新政执行时间等方面在柔性基础上制定刚性指标

  陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善表示,西安市发改委将调价程序交由物业公司来进行,物业费涨价和停车服务费降价本来就涉及物业公司利益,在涉及到物业公司利润减少的情况下,物业怎么可能主动去推进这件事呢?

  他建议,西安市发改委等部门应当出台细则,对于物业企业和业主对于新政策的接受时间、执行时间、执行标准等必须有明确的时间、范围限制,在柔性基础上制定刚性指标,对于未达标的小区和物业,上级部门必须要采取一定的敦促措施和奖惩机制,避免放任、枉法、不作为等原因,导致惠民政策无法落地。

  赵良善认为,从去年11月文件印发并对外公布后,距离文件要求的2021年1月1日起实施,有近两个月时间,宣贯和调整程序时间完全具备。但西安市发改委在政策解读中增加过渡期限,无疑会让业主理解为费用的执行变相推迟了。

  赵良善表示,做好群众工作的关键是突出政策执行的严肃性,政策一旦制定,就具有权威性、法定性和严肃性;如政策出现“弹性”,就会让人“钻空子”,就会有人“搞变通”,最终导致取得的成果出现反弹,甚至功亏一篑。

  业主:新收费标准何时能执行?

  金泰假日花城小区物业:终要实行

  进入2021年,西安的物业费正式进入“一费制”时代。但也有小区直到现在才通知开始征询意见,不知到何时才能真正开始执行新办法。

  “今天去交费,才得知物业开始征询业主意见。”1月3日,家住金泰假日花城小区的业主郑先生说,他在“一费制”调查表上填了同意。照此执行后,物业费将从1.2元/平方米·月变成1.9元/平方米·月,每月涨20多元,但停车费从150元/月降到80元/月,总体上每月能少支出不到50元,他希望新标准能尽快执行。

  郑先生说,去交物业费,物业表示一季度还是按照去年的标准收,即:物业费1.2元/㎡,电梯费0.38元,公摊电费0.16元,物业也没明确执行新标准能否多退少补。物业是1月3日一早才发了《关于实行“一费制”业主意见征询的公告》,表示实行一费制要履行调价程序,需1/2业主同意才能执行。让他不能理解的是,要不是自己去物业交费,也没人通知他填写调查表,而且征询调研没有时间限制。

  华商报记者看到,公告是通过小区嗨管家1月3日早上9时多发的,公告中表示小区物业服务费在调价程序履行完毕前仍按原收费标准执行,物业服务费与停车费服务费同时调整,物业制定了“一费制”意见确认单,业主凭证件前往物业服务中心进行意见确认。

  对此,物业人员表示,小区执行的物业费标准,除了1.2元/平方米·月的物业费,还有公摊电费及根据楼层价格不等的电梯费。物业是按照政府要求进行意见征询并履行调价程序,征求2/3以上业主的意见,同意比例达到户数和面积双过半。征询意见结束后还需要把调价申请向上申报,通过之后才会执行。

  1月4日,金泰物业负责人又联系记者表示,假日花城小区是他们服务的小区之一。开展意见征询是在去年12月29日就分别发了纸质公告、电子版公告,1月3日是第二次在嗨管家中发布公告。目前物业的做法就是打电话联系业主或者在收费时提醒,通过各种渠道收集意见,不管过程多曲折,最终还是要实行,不设定三个月过渡期,物业还是希望能尽快完成程序尽早执行物业“一费制”。

  华商报记者 李婧

编辑:李欢

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