学区房闹心！卖家签约前偷偷使用入学名额

　　      为了让孩子能入读名校，不少家长不惜举全家之力，只为买下一套“学区房”，然而，高价买下学区房，就可以高枕无忧了吗?

　　  唐女士就看中了一套对口上海浦东新区某名校的二手学区房，房主信誓旦旦地表示该房的入学名额尚未使用。本以为儿子的“名校梦”终于能圆了，但是支付定金后不久，她却发现该房的“入学名额”已经被卖家的孙子占用……说好的名额岂能说没就没?多番协商无果后，唐女士将卖家起诉至法院，诉请解除合同，并要求对方返还双倍定金。

　　  上海市浦东新区人民法院(下称上海浦东法院)经审理后对本案作出了一审判决，支持了唐女士的诉讼请求。

　　  争议：因学区房入学名额起纠纷

　　  近年来，不少地方都开始实施“五年一户”政策，即一个门牌号一居住户，五年内只安排一次同校对口入学。因此，为了让自己孩子能够入读名校，不少家长都提前开始物色学区房，想让孩子尽早落户。

　　  唐女士也非常希望儿子能入读浦东新区一所九年一贯制学校。2020年5月19日，在中介介绍下，她相中了对口该校的一套二手房。房主章阿姨表示，房子里面只有自己和老伴两个人的户口。这也就是说，该房的入学名额尚未使用。唐女士很满意，当天就交了5万元定金，并和章阿姨签订了《售房定金协议书》。双方还加了几条手写的约定，其中包括“所售房屋不占用所对口学区名额”。

　　  然而，唐女士偶然从中介那里得知，挂在该房屋中的户口其实并不只有章阿姨老两口，还有她们的儿子和孙子。更重要的是，前不久，该房的学区名额已经被章阿姨的孙子在网上报名时占用了。唐女士急了，儿子4年后就要上小学，要是现在名额被占用，房子买下来也没有任何意义。

　　  庭审：双方就责任分担各执一词

　　  听了中介的说法，唐女士陷入了无比的焦虑之中。为了让儿子能够入读这所心仪的学校，她希望能和章阿姨再签订一份违约协议，要求对方承诺该房子近5年内未占用、也未报名验证所对口的小学，但是章阿姨不肯签。之后，唐女士和章阿姨又进行了多次协商，但始终未能达成一致。无奈之下，她选择向法院起诉，请求判令解除原先签订的协议书，并要求章阿姨返还自己双倍定金。

　　  庭审中，章阿姨表示，自己已经按照约定提前将户口全部迁出了，而且当时只是给孙子报了名，并没有去学校验证，孙子最后就读的是其他学校。因此，该处房屋的入学名额实际上未被占用，相反，唐女士未按约定时间付款，构成违约。

　　  当年7月，章阿姨向唐女士发送了《解除合同通知书》，并在尚未得到任何答复的情况下，将该房屋出售给了其他人。

　　  判决：未签订合同的责任在于卖方

　　  上海浦东法院审理后认为，双方约定的定金为缔约定金，其设立是为了担保主合同的签订，给付定金的唐女士拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的章阿姨拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。

　　  本案中，原、被告签订《售房定金协议书》时，特别约定了“甲方所售房屋不占用对口学区名额”，但签约时章阿姨隐瞒了户籍真实情况及其孙子已报名入学该小学的事实。虽然章阿姨提供证据，证明当年9月之后孙子入学的是其他学校，但在签约当时无法确认该结果。之后双方就此名额是否会被占用的违约后果进行协商，但章阿姨拒绝接受唐女士的要求，且在其孙子未确定最终入学的情况下，将系争房屋出卖给案外人，导致双方的协议实际无法继续履行，故未签订主合同的责任在于章阿姨。

　　  综上，法院认为唐女士的诉请合理，判决章阿姨返还唐女士双倍定金共10万元。

　　  本案主审法官杨晓云表示，为了给孩子创造更好的教育环境，不少家长都纷纷想要“入手”名校学区房。这种迫切的心情可以理解，但在购房时，家长们一定要保持理性，不仅要随时关注相关入学政策，也要向卖家确认学区名额是否被占用，以免影响孩子入学。如果双方协商一致，最好将入学名额的使用情况订入合同条款。本案中，唐女士正是因为将该约定写入了协议书，最终才拿到胜诉判决，维护了自己的合法权益。

编辑：鲍彪