上周西安开盘去化率现“两极分化”，年末楼市走向如何？

　　自十月以来，西安楼市一直表现平稳，在置业者意向登记、项目成交开盘去化甚至去化率方面，都比之前有所下降，房地产市场有了鲜明的“理性”气质。

　　据克而瑞陕西数据，上周（10月18日-10月24日）有香山红叶、碧桂园高新云墅、新希望锦麟天玺、旭辉国宸府、雅居乐宏府翰林山和碧桂园云府6个项目进行登记，总计房源1538套，登记总人数4784人，核验通过人数3614人。这与之前买房登记“千里挑一”、“万里挑一”的火热相比，也算是回归到市场常态，恐慌性购房的局面得到改善。

（图表来源：克而瑞陕西）

　　其中，西安城区内共计6个项目开盘选房，总房源1164套，总去化857套，平均去化率74%。值得关注的是，位于高新区丝路软件城的天地源云水天境及长安区的中南春风南岸为精装纯住宅项目，面积区间可满足刚需及改善型住房需求。另外，天地源和中南的房企品牌认知度和好感度在西安有着不错的人气，两盘100%的去化率也是意料之中。

（图表来源：克而瑞陕西）

　　但是，在上周开盘的项目中，并非所有项目都取得不错成绩。同样是精装项目的碧桂园高新云墅和新希望锦麟天玺，去化情况不尽如人意，这或与其成交均价在26000-27000元/㎡的价格有关。从产品业态来看，两个项目都包含高层、小高层，这能很好地平衡置业者对居住“性价比”和“舒适度”的不同需求，不失为房企明智的推货之举。

（图表来源：克而瑞陕西）

　　总体而言，上周西安商品房及商品住宅供应面积环比上涨，涨幅分别是114.99%和71.03%，但成交面积环比双降，降幅27.18%、32.01%，楼市“遇冷”情况比较明显。

　　综上，西安楼市会一直“冷”下去吗？年末还会有高光时刻吗？别急，今天我们就来分析楼市目前局面的成因，以及接下来的发展走势——

　　首先，成交面积环比下降与楼市调控政策有关，比如接连两次出台二手房指导价，就给了置业者更大的选择范围，这会对新房市场形成一定冲击；

　　其次，在土地集中出让政策下，房企拿地开发会更加趋于谨慎，因此项目的开盘推货频率也会有所调整，甚至难免出现“扎堆”开盘的情况。市场竞争激烈，各项目的去化情况自然不尽相同；

　　第三，从项目登记和去化情况来看，目前市场刚需占比依然较大。从长远来讲，在调控政策下楼市的投资性购房被遏制，刚需刚改作为楼市“主力军”，仍是不可小觑的力量；

　　最后，楼市发展已趋于理性和平缓，未来置业者在挑选房源时，很大概率还是会综合考虑价格、地段以及社区配套等因素。因此后期在房企扎推开盘的情况下，差异化、品质化无疑是赢得置业者的重要砝码。（文|落落）

编辑：李欢