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回顾:2021年第三批集中供地面面观

最新活动 中房网 2022-01-10 11:11:31
[摘要]22 个重点城市中除宁波将在 2022 年 1 月进行第三次土拍外,其他城市全部完成了 2021 年度最后一批集中供地。经历了第二次集中供地的骤然降温,第三批集中供地在竞拍规则、资金门槛等出让条件上有了一定程度放松。不过,尽管此次集中供地小幅回温,但多数城市土拍市场仍以 "平淡 " 收场。

  2021 年第三批集中供地接近收官。

  22 个重点城市中除宁波将在 2022 年 1 月进行第三次土拍外,其他城市全部完成了 2021 年度最后一批集中供地。经历了第二次集中供地的骤然降温,第三批集中供地在竞拍规则、资金门槛等出让条件上有了一定程度放松。不过,尽管此次集中供地小幅回温,但多数城市土拍市场仍以 "平淡" 收场。

  499 宗地揽金超 5555 亿元

  据中房网不完全统计,2021 年已完成第三批集中供地的 21 城总计成交住宅用地(含综合用地)约 499 宗地块,土地出让金总额 5555.56 亿元,综合溢价率约为 2%。

  与此同时,宁波第三批集中供地也已于 2021 年 12 月 24 日正式挂牌,据悉,此次共推出 38 宗地块,总建面 334 万平方米,总起价 231.23 亿元;所有地块将于 2022 年 1 月 18 日集中出让。

  根据此前中房网的报道,22 城第一批集中供地中,土地挂牌数量 918 宗,总计成交住宅用地(含综合用地)约 861 宗,土地出让金总额 10705.07 亿元,综合溢价率达到 15%。22 城第二批集中供地挂牌地块数量 935 宗,总计成交住宅用地(含综合用地)约 657 宗地块,土地出让金总额 6441.43 亿元,综合溢价率不足 4%。

  与前两次相比,第三批集中供地在土地挂牌数量、土地成交数量、成交金额上均低于前两次,而尽管第三批集中供地多城释放了 "友好" 信号,但整体来看,此次集中供地综合溢价率仍持续走低,不足第二批次溢价率的一半,并未能迎来年终 "翘尾"。

  土拍规则边际宽松

  在经历了第一批集中供地买家 "争抢",第二批集中供地买家 "弃场" 的冰火两重天之后,多城对第三批集中供地的土拍规则,如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面进行了调整与优化,以促进土拍市场回温,增强市场信心。

  如南京第三批集中供地取消 "不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让" 的要求,房企资质由第二批土拍时要求的二级或一级下调至三级及以上,放低了房企拿地资质要求。而杭州则取消房地产开发资质需一年以上的限制。

  深圳的第三批集中供地,虽然沿用上一轮"三限双竞 + 摇号" 的规则,但将竞配建指标由 "全年期自持租赁住房" 调整为了 "可售公共住房"。这个调整被视为适度"松绑",是保障房企适度利润空间的信号。

  而广州和杭州在本轮土拍中,对之前第二轮流拍 " 回炉 " 的地块,小幅下调了起拍价格。以杭州为例,富春湾新城 7 号地块出让价为 6.3 亿元,而之前为 7.2 亿元;临平开发区地块此次出让价为 6.93 亿元,而此前为 8.32 亿元。

  此外,成都、无锡、济南、苏州等城均下调了保证金比例,杭州 " 勾地 " 方式重回土拍市场,广州、杭州、苏州、合肥、福州等放宽了土地出让金的支付条件,如延长土地款缴纳周期、允许开发商 " 分期付款 " 等等,这些举措都在一定程度上缓解房企的资金压力,激发房企拿地意愿。

  底价成交仍是主流

  尽管此次集中供地放宽了出让规则,流拍率较前一批次集中供地明显下降,但此次土拍热度仍然比较冷淡,多城地块以底价成交为主,房企高溢价拿地很少。

  如广州挂牌的 17 宗地块,除 4 宗流拍外,13 宗均以底价成交,0 溢价率收官;天津 11 宗地块全部以底价成交,溢价率为 0;无锡成交的 20 宗地块中 17 宗以底价成交,整体溢价率仅为 0.04%,接近于 0。此外,苏州、沈阳、青岛、重庆、济南、长沙、郑州等地的整体溢价率均不足 1%。

  除广州外,其余 3 个一线城市中,北京成交的 10 宗地块中有 7 宗以底价成交,上海 27 宗地块中18宗以底价成交,深圳 11 宗地块中 7 宗以底价成交,3 个城市此次土拍的整体溢价率均不足 5%。

  不过,值得注意的是,在此轮集中供地中,杭州的土拍 "成功逆袭" 回暖明显。12 月 21 日,杭州第三批集中供地出让,35 宗地无一流拍,而且近 7 成地块触顶摇号,整体溢价率升至约 7%。

  相关研究机构人士认为,此次杭州土拍热度逆势上涨,主要是土拍过程中放松了捆绑要求,出让地块物美价廉,再加上杭州多家深耕房企近期融资活动不断,最终房企的拿地热情再次被点燃。

  地方企业及国企领衔拿地

  在第三批集中供地中,还有一个显著的特征:就是参与拿地的地方民营企业较少,而国、央企背景的企业积极性更高。

  如广州第三批集中供地成交的 13 宗地中,除了 1 宗地块由民企星河地产竞得外,其余 12 宗地分别由白云城建、广州地铁、广州城投、保利、知识城投资集团、南沙开发建设集团 6 家国企或央企竞得。深圳 11 宗成交地块中,9 宗为地方国企竞得,其中深地铁独占 5 席。

  再如无锡,成交的 20 宗地块中,有 15 宗为地方国企竞得,占比为 75%。南京 46 宗成交地块中,超 6 成为地方企业竞得,其中栖霞建设、江宁城建、溧水中山保障房建设等企业均拿下多宗地块,同时保利、中铁建等非本地国企也参与了拿地。苏州 25 宗成交地块中,地方国企竞得地块占比近 8 成。

  与之鲜明对比的是,民营房企的拿地态度则较为谨慎,与往年年底大力补仓拿地完全不一样。

  58 安居客房产研究院分院院长张波表示,虽然房企近期融资环境有所缓解,但从实际融资状况看,很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意向拿地,但却没有办法出手。

  总结

  集中供地模式的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价,进而稳定房价。2021 年作为集中供地的 " 元年 ",经历 " 火爆 "、" 冷淡 ",并在不断优化和完善中走向 " 平稳 ",总体而言,政策的初衷基本实现。

  同时,业内预计明年政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱,使地价趋于稳定,并且通过 " 竞品质 " 或 " 定品质 ",实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

编辑:李欢

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